Quy Trình Thủ Tục Giai Đoạn Thực Hiện Đầu Tư Mới Nhất

Tổng Quan Về Giai Đoạn Thực Hiện Đầu Tư Theo Luật Xây Dựng 2025

Trong vòng đời của một dự án xây dựng, Giai đoạn thực hiện đầu tư được xem là trái tim của toàn bộ quá trình, nơi các ý tưởng trên giấy được hiện thực hóa thành những công trình vật chất cụ thể. Theo quy định mới nhất tại Nghị định quy định chi tiết Luật Xây dựng 2025 về quản lý hoạt động xây dựng, việc nắm vững trình tự, thủ tục pháp lý và kỹ thuật trong giai đoạn này là yêu cầu bắt buộc đối với mọi Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án, Tư vấn thiết kế và Nhà thầu thi công. Bất kỳ sự sai sót nào về mặt pháp lý hay kỹ thuật trong Giai đoạn thực hiện đầu tư đều có thể dẫn đến những rủi ro nghiêm trọng về tiến độ, chi phí, chất lượng công trình và thậm chí là các chế tài xử phạt hành chính hoặc hình sự.

Bài viết này được biên soạn dành riêng cho các kỹ sư xây dựng, giám đốc dự án và chuyên viên pháp lý xây dựng, nhằm cung cấp một cái nhìn chuyên sâu, toàn diện và mang tính thực tiễn cao về 11 bước cốt lõi trong Giai đoạn thực hiện đầu tư. Căn cứ pháp lý chính được áp dụng bao gồm: Điều 4.1b (Trình tự đầu tư xây dựng), Chương II (Khảo sát, Thiết kế, Quản lý dự án), và Chương III (Giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng).

1. Chuẩn Bị Mặt Bằng Xây Dựng Và Rà Phá Bom Mìn

Bước khởi đầu tiên quyết trong Giai đoạn thực hiện đầu tư là công tác chuẩn bị mặt bằng. Đây không chỉ đơn thuần là việc san lấp mặt bằng mà còn bao gồm một loạt các thủ tục pháp lý và kỹ thuật phức tạp.

1.1. Giải phóng mặt bằng và bàn giao mốc giới

Chủ đầu tư phải phối hợp với chính quyền địa phương để thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có). Sau khi mặt bằng được làm sạch, công tác cắm mốc giới, mốc cao độ chuẩn (benchmark) phải được thực hiện bởi đơn vị đo đạc có năng lực và được cơ quan tài nguyên môi trường hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Việc sai lệch mốc giới có thể dẫn đến vi phạm chỉ giới xây dựng, gây hậu quả pháp lý nặng nề.

1.2. Rà phá bom mìn, vật nổ (UXO)

Đối với các dự án nằm trong khu vực có nguy cơ sót lại bom mìn, vật nổ sau chiến tranh, Chủ đầu tư bắt buộc phải ký kết hợp đồng với các đơn vị quân đội hoặc doanh nghiệp có giấy phép hành nghề rà phá bom mìn. Quy trình bao gồm: Khảo sát đánh giá ô nhiễm, lập phương án kỹ thuật, thi công rà phá, nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận an toàn. Chỉ khi có biên bản nghiệm thu hoàn thành công tác rà phá bom mìn, Giai đoạn thực hiện đầu tư mới được phép chuyển sang bước khởi công xây dựng.

1.3. Chuẩn bị hạ tầng tạm và đấu nối

Kỹ sư hiện trường cần tính toán và thi công các hạng mục tạm: đường công vụ, lán trại, hàng rào tôn, hệ thống điện nước thi công, và đặc biệt là hệ thống rửa xe, lắng lọc bùn thải trước khi xả ra môi trường, đảm bảo tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và an toàn giao thông khu vực lân cận.

2. Khảo Sát Xây Dựng Phục Vụ Thiết Kế

Khảo sát xây dựng là nền tảng của mọi giải pháp kết cấu và nền móng. Theo Điều 11-16, quy trình khảo sát trong Giai đoạn thực hiện đầu tư đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối.

2.1. Các loại hình khảo sát chủ yếu

Khảo sát địa hình: Sử dụng công nghệ RTK, UAV (Flycam), máy toàn đạc điện tử để lập bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500 hoặc 1/200, xác định cao độ, hiện trạng công trình ngầm và nổi.
Khảo sát địa chất công trình: Khoan thăm dò, lấy mẫu nguyên dạng, thí nghiệm xuyên tĩnh (CPT), xuyên tiêu chuẩn (SPT). Xác định mực nước ngầm, các lớp đất yếu, túi bùn, hang động karst (nếu có).
Khảo sát địa chất thủy văn: Đánh giá lưu lượng, tốc độ dòng chảy, nguy cơ ngập lụt, sạt lở bờ sông/bờ biển.
Khảo sát hiện trạng công trình lân cận: Chụp ảnh, quay phim, đánh dấu các vết nứt hiện hữu của nhà dân xung quanh để làm căn cứ giải quyết tranh chấp lún nứt sau này.

2.2. Quy trình quản lý chất lượng khảo sát

Chủ đầu tư phải lập và phê duyệt Nhiệm vụ khảo sát, sau đó Nhà thầu tư vấn lập Phương án kỹ thuật. Trong quá trình khoan khảo sát, Tư vấn giám sát của Chủ đầu tư phải có mặt để nghiệm thu hiện trường (lấy mẫu đất, đá, nước). Kết quả thí nghiệm trong phòng (LAS-XD) phải được kiểm tra chéo trước khi lập Báo cáo khảo sát địa chất cuối cùng. Một báo cáo khảo sát sai lệch sẽ dẫn đến thiết kế nền móng sai, gây lãng phí hoặc sập đổ công trình.

3. Lập, Thẩm Định Và Phê Duyệt Thiết Kế Xây Dựng Triển Khai

Thiết kế xây dựng triển khai (bao gồm Thiết kế kỹ thuật và Thiết kế bản vẽ thi công) là linh hồn của dự án. Điều 17-27 quy định chi tiết về các bước thiết kế trong Giai đoạn thực hiện đầu tư.

3.1. Phân cấp và các bước thiết kế

Thiết kế một bước: Áp dụng cho công trình quy mô nhỏ, đơn giản (chỉ lập Bản vẽ thi công).
Thiết kế hai bước: Thiết kế cơ sở (đã duyệt ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư) -> Thiết kế bản vẽ thi công.
Thiết kế ba bước: Thiết kế cơ sở -> Thiết kế kỹ thuật -> Thiết kế bản vẽ thi công (áp dụng cho công trình cấp đặc biệt, cấp I, công trình phức tạp).

3.2. Yêu cầu đối với hồ sơ thiết kế

Hồ sơ thiết kế phải tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN), Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) hoặc tiêu chuẩn nước ngoài được Bộ Xây dựng chấp thuận. Các bộ môn Kiến trúc, Kết cấu, MEP (Cơ điện), PCCC, Hạ tầng kỹ thuật phải được phối hợp (coordination) chặt chẽ, ngày nay thường sử dụng công nghệ BIM (Building Information Modeling) để phát hiện và xử lý xung đột (clash detection) trước khi xuất bản vẽ 2D.

3.3. Chỉ dẫn kỹ thuật (Specification)

Bên cạnh bản vẽ, Chỉ dẫn kỹ thuật (Điều 25) là tài liệu bắt buộc, quy định rõ chủng loại vật liệu, tiêu chuẩn chế tạo, phương pháp thi công, dung sai cho phép và tiêu chuẩn nghiệm thu. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để Tư vấn giám sát và Nhà thầu thi công tuân thủ.

4. Thẩm Định Và Phê Duyệt Thiết Kế Xây Dựng Triển Khai

Việc thẩm định thiết kế trong Giai đoạn thực hiện đầu tư được phân loại dựa trên nguồn vốn và tính chất dự án (Điều 43-44).

4.1. Thẩm quyền và nội dung thẩm định

Dự án đầu tư công / PPP: Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng) thẩm định về sự tuân thủ quy chuẩn, an toàn chịu lực, PCCC, môi trường.
Dự án vốn tư nhân: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, nhưng vẫn phải gửi hồ sơ để cơ quan nhà nước thẩm định về an toàn chịu lực và PCCC đối với các công trình thuộc diện bắt buộc.

4.2. Công tác Thẩm tra thiết kế

Để đảm bảo tính khách quan, Chủ đầu tư thường thuê một đơn vị Tư vấn độc lập (khác với đơn vị thiết kế) để thẩm tra. Cá nhân tham gia thẩm tra phải có chứng chỉ hành nghề hạng I phù hợp. Kết quả thẩm tra được lập thành báo cáo theo Mẫu số 08 Phụ lục I. Các lỗi thường gặp được phát hiện qua thẩm tra bao gồm: thiếu tải trọng gió/động đất, tính toán sai tiết diện cốt thép, xung đột cao độ trần và đường ống MEP.

5. Lập Và Phê Duyệt Dự Toán Xây Dựng

Dự toán xây dựng là căn cứ để xác định giá gói thầu và kiểm soát chi phí trong Giai đoạn thực hiện đầu tư. Dự toán phải được lập dựa trên Khối lượng (BOQ) từ bản vẽ thi công và Đơn giá (định mức nhà nước hoặc giá thị trường).

Các thành phần chi phí bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác và chi phí dự phòng (trượt giá và khối lượng phát sinh). Việc thẩm định dự toán đòi hỏi kỹ sư QS (Quantity Surveyor) phải am hiểu thị trường vật liệu, nhân công và các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại thời điểm lập.

6. Cấp Giấy Phép Xây Dựng Và Quản Lý Trật Tự

Giấy phép xây dựng (GPXD) là “tấm vé thông hành” pháp lý bắt buộc trước khi động thổ. Chương III (Điều 50-70) quy định chi tiết về vấn đề này.

6.1. Phân loại Giấy phép xây dựng

Loại Giấy Phép	Đối Tượng Áp Dụng	Căn Cứ Pháp Lý
GPXD mới	Công trình xây mới hoàn toàn	Điều 51, 58
GPXD sửa chữa, cải tạo	Công trình thay đổi kết cấu, công năng, diện tích	Điều 52, 62
GPXD có thời hạn	Công trình trong khu vực quy hoạch treo chưa giải tỏa	Điều 53, 63
GPXD theo giai đoạn	Dự án lớn, thi công cuốn chiếu (VD: phần ngầm trước, phần thân sau)	Điều 59
GPXD cho nhóm công trình	Dự án khu đô thị, khu công nghiệp có nhiều hạng mục tương đồng	Điều 60

6.2. Thẩm quyền và Thời gian cấp phép (Điều 54, 55)

Sở Xây dựng: Cấp phép cho công trình cấp I, cấp II, công trình tôn giáo, di tích, dự án FDI.
UBND cấp huyện/xã: Cấp phép cho nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III, IV trên địa bàn.
Ban quản lý KCN/KCX: Cấp phép cho công trình nằm trong ranh giới khu công nghiệp.
Thời gian: Tối đa 10 ngày làm việc (công trình) và 07 ngày (nhà ở riêng lẻ). Gia hạn/cấp lại: 05 ngày.

Lưu ý cho kỹ sư: Trước khi nộp hồ sơ xin GPXD, cần đảm bảo hồ sơ thiết kế xin phép (thường là thiết kế cơ sở hoặc bản vẽ xin phép rút gọn) khớp hoàn toàn với chỉ tiêu quy hoạch (tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi, cốt nền).

7. Ký Kết Hợp Đồng Xây Dựng

Hợp đồng xây dựng là ràng buộc pháp lý giữa Chủ đầu tư và các Nhà thầu (Tư vấn, Thi công, Cung ứng). Trong Giai đoạn thực hiện đầu tư, việc lựa chọn loại hợp đồng phù hợp sẽ quyết định sự thành bại về mặt tài chính của dự án.

7.1. Các loại hợp đồng phổ biến

Hợp đồng trọn gói (Lump Sum): Áp dụng cho gói thầu có thiết kế rõ ràng, khối lượng ít biến động. Rủi ro trượt giá thuộc về Nhà thầu.
Hợp đồng theo đơn giá cố định / điều chỉnh: Áp dụng cho công trình có thời gian thi công dài, địa chất phức tạp, khối lượng có thể thay đổi theo thực tế.
Hợp đồng EPC (Engineering – Procurement – Construction): Nhà thầu tổng thầu chịu trách nhiệm từ Thiết kế, Mua sắm thiết bị đến Thi công. Phổ biến trong các dự án công nghiệp, năng lượng.
Hợp đồng theo mẫu FIDIC: Thường áp dụng cho các dự án có vốn vay ODA hoặc dự án quốc tế, đòi hỏi quy trình quản lý (khiếu nại) và nghiệm thu cực kỳ nghiêm ngặt.

8. Thi Công Xây Dựng Và Quản Lý Trật Tự

Đây là bước tiêu tốn nhiều nguồn lực nhất trong Giai đoạn thực hiện đầu tư. Nhà thầu phải triển khai thi công tuân thủ tuyệt đối Thiết kế bản vẽ thi công, Chỉ dẫn kỹ thuật và GPXD.

8.1. Quản lý Chất lượng (QA/QC)

Nhà thầu phải lập và trình duyệt Kế hoạch quản lý chất lượng (QMP), bao gồm: Quy trình kiểm tra vật liệu đầu vào (Input), kiểm soát quá trình thi công (In-process), và nghiệm thu hoàn thành (Final). Mọi vật liệu như thép, xi măng, bê tông thương phẩm, cáp dự ứng lực đều phải có chứng chỉ CO/CQ và được thí nghiệm kiểm tra độc lập (Independent Testing).

8.2. Quản lý An toàn, Sức khỏe và Môi trường (HSE)

An toàn lao động là ưu tiên hàng đầu. Nhà thầu phải có cán bộ HSE chuyên trách, tổ chức huấn luyện an toàn, trang bị PPE, lắp đặt lưới che chắn, biển báo. Đối với các công việc nguy hiểm (làm việc trên cao, không gian kín, cẩu lắp dầm siêu trường siêu trọng), phải có Giấy phép làm việc (Permit to Work) và Phương án cứu hộ cứu nạn.

8.3. Quản lý trật tự xây dựng (Điều 68-70)

Chính quyền địa phương và Thanh tra xây dựng sẽ thường xuyên kiểm tra:

Sự phù hợp của công trình với GPXD (cốt cao, ranh giới, số tầng).
Các biện pháp che chắn, chống bụi, tiếng ồn, đảm bảo vệ sinh môi trường.
Việc lấn chiếm vỉa hè, lòng đường làm nơi tập kết vật tư.

9. Giám Sát Thi Công Xây Dựng

Hoạt động giám sát trong Giai đoạn thực hiện đầu tư được thực hiện theo mô hình đa tầng để đảm bảo tính minh bạch.

Giám sát của Nhà thầu (QC): Tự kiểm tra nội bộ trước khi mời nghiệm thu.
Tư vấn giám sát (TVGS) của Chủ đầu tư: Giám sát 24/7 hoặc theo điểm dừng kỹ thuật (Hold Point). TVGS có quyền từ chối nghiệm thu và yêu cầu đập bỏ làm lại nếu phát hiện sai sót.
Giám sát của Cơ quan Nhà nước: Hội đồng nghiệm thu nhà nước hoặc Sở Xây dựng kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất đối với công trình trọng điểm, công trình có nguy cơ ảnh hưởng đến cộng đồng.

Kỹ sư giám sát phải ghi chép đầy đủ Nhật ký thi công, lập biên bản nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn (ví dụ: xong phần móng, xong phần thân) làm cơ sở cho việc thanh toán.

10. Tạm Ứng, Thanh Toán Khối Lượng Hoàn Thành

Dòng tiền là mạch máu của dự án. Quy trình thanh toán trong Giai đoạn thực hiện đầu tư phải tuân thủ hợp đồng và pháp luật về kế toán, kiểm toán.

10.1. Quy trình thanh toán

Nhà thầu lập Bảng khối lượng hoàn thành (kèm theo Biên bản nghiệm thu, Ảnh chụp hiện trạng, Kết quả thí nghiệm) -> TVGS xác nhận -> Ban QLDA / Chủ đầu tư phê duyệt -> Chuyển bộ phận kế toán giải ngân. Thời gian thanh toán thường từ 14 đến 28 ngày sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

10.2. Bảo lãnh và Khấu trừ

Bảo lãnh tạm ứng: Nhà thầu phải nộp bảo lãnh ngân hàng trước khi nhận tiền tạm ứng.
Giữ lại bảo hành (Retention Money): Chủ đầu tư thường giữ lại 3% – 5% giá trị mỗi lần thanh toán để đảm bảo nghĩa vụ bảo hành của Nhà thầu.

11. Vận Hành, Chạy Thử Và Nghiệm Thu Bàn Giao

Bước cuối cùng của Giai đoạn thực hiện đầu tư trước khi chuyển sang Giai đoạn khai thác sử dụng.

11.1. Chạy thử thiết bị (Commissioning)

Đối với các hệ thống MEP (HVAC, PCCC, Thang máy, Xử lý nước thải), quy trình chạy thử bao gồm: FAT (Factory Acceptance Test – thử tại nhà máy), SAT (Site Acceptance Test – thử tại hiện trường), chạy thử không tải, chạy thử có tải và chạy thử liên động (Interlock test). Các hệ thống PCCC bắt buộc phải được Cục Cảnh sát PCCC & CNCH nghiệm thu và cấp văn bản chấp thuận trước khi đưa vào sử dụng.

11.2. Lập hồ sơ hoàn công và bàn giao

Nhà thầu có trách nhiệm lập Bản vẽ hoàn công (As-built drawings), phản ánh chính xác kích thước, vị trí thực tế đã thi công (bao gồm cả các thay đổi so với thiết kế ban đầu). Hồ sơ hoàn công, Sổ tay vận hành (O&M Manual), và các chứng chỉ bảo hành thiết bị được đóng gói, bàn giao cho Chủ đầu tư. Sau khi ký Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, dự án chính thức kết thúc Giai đoạn thực hiện đầu tư.

Bảng Tổng Hợp Các Mốc Thời Gian Và Trách Nhiệm Cốt Lõi

STT	Công Việc Chính	Trách Nhiệm Chính	Sản Phẩm Đầu Ra
1	Chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn	Chủ đầu tư, Đơn vị rà phá	Giấy chứng nhận an toàn UXO, Mặt bằng sạch
2	Khảo sát địa chất, địa hình	Nhà thầu khảo sát, TVGS	Báo cáo khảo sát, Bản đồ địa hình
3	Thiết kế & Thẩm định	Tư vấn thiết kế, Cơ quan thẩm định	Hồ sơ thiết kế BVTC, Giấy phép xây dựng
4	Thi công & Giám sát	Nhà thầu thi công, TVGS	Công trình thực tế, Biên bản nghiệm thu
5	Nghiệm thu PCCC, Hoàn công	Chủ đầu tư, Cơ quan Cảnh sát PCCC	Văn bản nghiệm thu PCCC, Hồ sơ hoàn công

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) Về Giai Đoạn Thực Hiện Đầu Tư

Câu hỏi 1: Trong Giai đoạn thực hiện đầu tư, nếu phát hiện địa chất thực tế khác với báo cáo khảo sát ban đầu thì xử lý thế nào?

Trả lời: Đây là tình huống rủi ro phổ biến. Khi phát hiện địa tầng khác biệt (ví dụ: xuất hiện túi bùn, hang ngầm, hoặc lớp đất chịu lực nằm sâu hơn dự kiến), Nhà thầu phải lập tức dừng thi công hạng mục đó, lập biên bản hiện trường và báo cáo Chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ yêu cầu đơn vị khảo sát bổ sung mũi khoan, sau đó Tư vấn thiết kế phải tính toán lại và phát hành Thiết kế điều chỉnh (Điều 27). Chi phí phát sinh sẽ được xử lý dựa trên điều khoản hợp đồng về rủi ro địa chất.

Câu hỏi 2: Công trình nào được miễn Giấy phép xây dựng trong Giai đoạn thực hiện đầu tư?

Trả lời: Theo quy định, một số công trình được miễn GPXD bao gồm: Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp; công trình tạm phục vụ thi công công trình chính; nhà ở riêng lẻ ở vùng sâu vùng xa không thuộc quy hoạch đô thị; và các công trình hạ tầng kỹ thuật không làm thay đổi kết cấu chịu lực. Tuy nhiên, Chủ đầu tư vẫn phải thông báo khởi công và chịu trách nhiệm về an toàn, môi trường.

Câu hỏi 3: Thời gian bảo hành công trình được tính từ thời điểm nào?

Trả lời: Thời gian bảo hành được tính từ ngày Chủ đầu tư và Nhà thầu ký kết Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục/công trình xây dựng để đưa vào sử dụng. Đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I, thời gian bảo hành tối thiểu là 24 tháng; các cấp còn lại tối thiểu là 12 tháng (đối với phần kết cấu, nền móng). Thiết bị công trình được bảo hành theo quy định của nhà sản xuất.

Câu hỏi 4: Vai trò của BIM (Building Information Modeling) trong Giai đoạn thực hiện đầu tư là gì?

Trả lời: BIM không chỉ là mô hình 3D mà là một quy trình quản lý dữ liệu. Trong giai đoạn thi công, BIM 4D giúp mô phỏng tiến độ, BIM 5D giúp kiểm soát chi phí và khối lượng thanh toán theo thời gian thực. Ngoài ra, mô hình BIM giúp kỹ sư hiện trường trực quan hóa các điểm giao cắt phức tạp (như cốt thép dầm chuyển, ống xuyên sàn), giảm thiểu tối đa việc đập phá sửa chữa do xung đột thiết kế.

Câu hỏi 5: Chủ đầu tư có được tự ý thay đổi thiết kế trong quá trình thi công không?

Trả lời: Chủ đầu tư có quyền yêu cầu thay đổi thiết kế để tối ưu hóa công năng hoặc chi phí. Tuy nhiên, mọi sự thay đổi ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn PCCC, quy hoạch kiến trúc hoặc làm vượt tổng mức đầu tư (đối với dự án công) đều phải được Tư vấn thiết kế lập hồ sơ điều chỉnh, thẩm tra lại và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (nếu thuộc diện phải thẩm định). Việc tự ý chỉ đạo nhà thầu thi công sai thiết kế đã được phê duyệt là hành vi vi phạm pháp luật xây dựng.

Kết luận: Việc am hiểu và tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình, thủ tục trong Giai đoạn thực hiện đầu tư không chỉ giúp dự án về đích an toàn, đúng tiến độ mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên tham gia. Các kỹ sư và nhà quản lý dự án cần liên tục cập nhật các nghị định, thông tư hướng dẫn mới nhất của Bộ Xây dựng để áp dụng linh hoạt và chính xác vào thực tiễn công trình.