Tổng quan về pháp lý và thực tiễn triển khai dự án có sử dụng đất trong ngành xây dựng
Trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và phát triển bất động sản, việc xác định rõ ràng khung pháp lý là bước đệm tiên quyết quyết định sự thành bại của toàn bộ dự án. Đối với các kỹ sư xây dựng, giám đốc dự án và chủ đầu tư, việc hiểu rõ thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có sử dụng đất không chỉ là vấn đề của bộ phận pháp chế, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng, công tác lập quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở và kế hoạch huy động vốn thi công.
Một dự án có sử dụng đất thường bao gồm các hạng mục công trình phức tạp như nhà ở thương mại, trung tâm thương mại, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan. Quy mô của các dự án này có thể trải dài từ vài héc-ta đến hàng trăm héc-ta, đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa nhiều cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương. Tuy nhiên, sự giao thoa giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở thường tạo ra những điểm nghẽn pháp lý, khiến nhiều dự án bị đình trệ ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Bài viết dưới đây sẽ phân tích chuyên sâu, mổ xẻ các tình huống thực tế, cập nhật những thay đổi mới nhất của hệ thống pháp luật hiện hành, từ đó cung cấp một cẩm nang toàn diện cho các chuyên gia xây dựng trong việc quản lý và triển khai dự án có sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Phân tích tình huống thực tế: Vướng mắc từ dự án quy mô 98 héc-ta
Để làm rõ những phức tạp trong thực tiễn, chúng ta cùng xem xét một tình huống điển hình đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư giải đáp. Một dự án có sử dụng đất quy mô khoảng 98 héc-ta tại một tỉnh miền Trung được phê duyệt để xây dựng nhà ở thương mại kết hợp các công trình thương mại, dịch vụ. Dự án này đã trải qua quá trình tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo đúng trình tự, thủ tục tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP.
Tại bước đánh giá năng lực và kinh nghiệm, một tình huống hy hữu nhưng không phải là hiếm gặp trong thực tế đã xảy ra: Chỉ có duy nhất một nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu. Nhà đầu tư này đã được hội đồng đánh giá xác nhận là đáp ứng đầy đủ các yêu cầu sơ bộ. Căn cứ vào Điểm b, Khoản 3, Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và chuẩn bị giao đất, cho thuê đất, hai luồng quan điểm trái ngược nhau đã xuất hiện, gây lúng túng cho ban quản lý dự án và các kỹ sư đang chờ đợi mặt bằng để triển khai công tác trắc đạc, khảo sát địa chất:
Quan điểm thứ nhất: Dựa trên Luật Đất đai 2013
Quan điểm này lập luận dựa trên Điểm a, Khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua bắt buộc phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu rơi vào trường hợp không thể đấu giá, dự án phải báo cáo và xin ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điểm i, Khoản 2, Điều 118. Từ logic này, nhóm quan điểm thứ nhất kết luận rằng thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án có sử dụng đất quy mô 98 héc-ta này thuộc về Thủ tướng Chính phủ, chứ không phải UBND cấp tỉnh.
Quan điểm thứ hai: Dựa trên Luật Đầu tư 2014
Ngược lại, quan điểm thứ hai lại dựa trên Điểm a, Khoản 1, Điều 32 Luật Đầu tư năm 2014 (luật có hiệu lực tại thời điểm tổ chức đấu thầu). Theo quy định này, các dự án có sử dụng đất mà có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Do dự án 98 héc-ta này liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp hoặc đất khác sang đất thương mại dịch vụ và đất ở), nên thẩm quyền đương nhiên thuộc về UBND tỉnh.
Sự mâu thuẫn giữa hai văn bản luật chuyên ngành này đã tạo ra một “ma trận” pháp lý, đòi hỏi phải có sự giải thích và hướng dẫn chính thức từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Giải đáp chính thức và định hướng từ cơ quan quản lý nhà nước
Trước những vướng mắc nêu trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có văn bản trả lời chính thức, làm rõ ranh giới giữa các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư. Nội dung chi tiết và toàn văn phản hồi của cơ quan chức năng có thể được tham khảo thêm tại cổng thông tin CP để đảm bảo tính chính xác tuyệt đối trong quá trình lập hồ sơ.
Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định rõ tại Điều 62 Luật Đất đai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất tuân thủ Điều 118 và điều kiện đấu giá được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai.
Nếu dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, đồng thời đáp ứng đủ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thì bắt buộc phải thực hiện đấu giá. Tuy nhiên, đối với việc xác định thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, cơ quan này hướng dẫn thực hiện theo các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư.
Cụ thể, nếu dự án không thuộc thẩm quyền của Quốc hội hay Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định chủ trương đầu tư đối với các trường hợp: dự án có sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; và dự án sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao.
Đặc biệt, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhấn mạnh rằng hiện nay Luật Đầu tư năm 2020 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2021. Do đó, việc xác định thẩm quyền phải được rà soát lại dựa trên các quy định của Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành tương ứng với từng thời kỳ, cũng như đặc thù cụ thể của từng dự án.
Cập nhật khung pháp lý mới nhất: Tác động của Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư 2020
Đối với các kỹ sư xây dựng và nhà quản lý dự án, việc nắm bắt sự thay đổi của luật pháp là vô cùng quan trọng để điều chỉnh tiến độ thi công và phương án tổ chức mặt bằng. Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo ra một hành lang pháp lý đồng bộ hơn, giải quyết triệt để nhiều mâu thuẫn trước đây.
Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2020
Theo Luật Đầu tư 2020, thẩm quyền được phân cấp rõ rệt hơn. Đối với dự án có sử dụng đất, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội; dự án đầu tư xây dựng mới hoặc nâng cấp, mở rộng các khu công nghiệp, khu công nghệ cao. Điều này giúp rút ngắn thời gian phê duyệt, tạo điều kiện cho các ban quản lý dự án sớm tiếp cận mặt bằng để triển khai công tác san lấp, ép cọc thử tải và thi công phần ngầm.
Điểm mới về phương thức giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 đã có sự thay đổi căn bản về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất đối với dự án có sử dụng đất. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào việc đấu giá hay đấu thầu như Luật Đất đai 2013, luật mới quy định rõ: Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật quy định, tự nguyện trả lại đất, hoặc do nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Đối với các dự án nhà ở thương mại, nếu nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp (không phải do Nhà nước thu hồi) hoặc dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng không thuộc trường hợp đấu giá, thì nhà đầu tư sẽ được giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Quy định này hoàn toàn khớp với quy trình đấu thầu theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Nghị định 24/2024/NĐ-CP mới nhất, giúp tháo gỡ nút thắt cho hàng loạt dự án đang bị tắc nghẽn.
Tác động trực tiếp của pháp lý đến công tác quản lý và thi công xây dựng
Nhiều người lầm tưởng rằng pháp lý là việc của luật sư, còn kỹ sư xây dựng chỉ cần tập trung vào bản vẽ và biện pháp thi công. Thực tế, đối với một dự án có sử dụng đất quy mô lớn, những vướng mắc về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư ảnh hưởng sâu sắc đến kỹ thuật và quản lý xây dựng theo những cách sau:
1. Ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và bàn giao mốc giới
Khi thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư còn đang tranh cãi giữa cấp tỉnh và trung ương, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ bị đình trệ. Kỹ sư xây dựng không thể nhận bàn giao mốc giới thực địa để tiến hành khảo sát địa chất chi tiết, từ đó không thể hoàn thiện thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công. Việc thiếu dữ liệu địa chất chính xác sẽ dẫn đến rủi ro trong quá trình thi công phần móng, có thể gây ra các sự cố sụt lún, sạt lở hố đào hoặc phải thay đổi giải pháp nền móng tốn kém.
2. Rủi ro trong công tác lập tổng mức đầu tư và kế hoạch dòng tiền
Một dự án có sử dụng đất bị kéo dài thời gian pháp lý sẽ làm phát sinh chi phí quản lý dự án, chi phí bảo vệ trường (bảo vệ công trường), và trượt giá vật liệu xây dựng. Kỹ sư kinh tế xây dựng và giám đốc dự án phải liên tục cập nhật lại tổng mức đầu tư. Nếu chủ trương đầu tư bị điều chỉnh (ví dụ: thay đổi mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hoặc chiều cao tầng), toàn bộ hồ sơ thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật phải làm lại, gây lãng phí nguồn lực kỹ thuật.
3. Phân kỳ đầu tư và tổ chức mặt bằng thi công linh hoạt
Để đối phó với các rủi ro pháp lý và giải phóng mặt bằng không đồng bộ, các kỹ sư xây dựng thường phải tư vấn cho chủ đầu tư chia dự án có sử dụng đất thành nhiều phân kỳ (phase). Việc này đòi hỏi kỹ năng cao trong việc thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật tạm thời, bố trí trạm trộn bê tông, bãi tập kết vật liệu, và đường thi công nội bộ sao cho không ảnh hưởng đến các phân kỳ đang làm thủ tục pháp lý hoặc đang giải phóng mặt bằng. Thiết kế mạng lưới cấp thoát nước, cấp điện thi công cũng phải được tính toán để có thể đấu nối tạm thời, dễ dàng điều chỉnh khi các phân kỳ sau được triển khai.
4. Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và Phòng cháy chữa cháy (PCCC)
Đối với dự án có sử dụng đất có quy mô lớn, việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường và thẩm duyệt thiết kế PCCC là hai điều kiện tiên quyết để được cấp phép xây dựng. Nếu chủ trương đầu tư chưa được chốt, các cơ quan chuyên môn về môi trường và PCCC sẽ không có cơ sở để thẩm định. Kỹ sư môi trường và kỹ sư PCCC sẽ không thể hoàn thiện hồ sơ, dẫn đến việc không thể xin giấy phép xây dựng, đồng nghĩa với việc không thể khởi công.
Bảng tổng hợp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có sử dụng đất
Dưới đây là bảng tổng hợp chi tiết giúp các chủ đầu tư và ban quản lý dự án dễ dàng tra cứu thẩm quyền phê duyệt đối với các loại hình dự án có sử dụng đất phổ biến hiện nay, dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đầu tư 2020 và các luật chuyên ngành liên quan.
| Cơ quan thẩm quyền | Loại hình dự án có sử dụng đất | Điều kiện / Tiêu chí áp dụng | Lưu ý cho Ban quản lý dự án |
|---|---|---|---|
| Quốc hội | Dự án có sử dụng đất quy mô cực lớn, ảnh hưởng quốc gia. | – Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua trên 500 căn hộ (hoặc theo quy định Luật Nhà ở). – Dự án có sử dụng đất từ 500 héc-ta trở lên. |
Cần lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi cực kỳ chi tiết. Thời gian thẩm định dài, ảnh hưởng lớn đến tiến độ tổng thể. |
| Thủ tướng Chính phủ | Dự án có sử dụng đất quy mô lớn, có yếu tố đặc thù. | – Dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị có quy mô từ 200 căn đến dưới 500 căn (tùy luật chuyên ngành). – Dự án có sử dụng đất từ 300 héc-ta đến dưới 500 héc-ta. – Dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lúa nước từ 2 vụ trở lên với quy mô lớn. |
Cần phối hợp chặt chẽ với các Bộ ngành (Xây dựng, TN&MT, KH&ĐT). Chú trọng công tác đánh giá tác động môi trường chiến lược. |
| UBND cấp tỉnh | Đa số các dự án có sử dụng đất thương mại, dịch vụ, nhà ở thông thường. | – Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. – Dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (không thuộc thẩm quyền Quốc hội, TTgCP). – Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn. |
Thẩm quyền phổ biến nhất. Cần chuẩn bị hồ sơ năng lực, hồ sơ thiết kế cơ sở, và phương án kiến trúc thật chỉn chu để qua vòng thẩm định của Sở Xây dựng và Sở KH&ĐT. |
| UBND cấp huyện / Ban quản lý KKT, KCN | Dự án có sử dụng đất quy mô nhỏ, trong khu công nghiệp. | – Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong KCN. – Dự án sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế (thẩm quyền của Ban quản lý). |
Thủ tục tinh gọn, tập trung vào hạ tầng kỹ thuật và PCCC. Tiến độ phê duyệt thường nhanh hơn. |
Quy trình chuẩn bị hồ sơ và các bước thực hiện đối với dự án có sử dụng đất
Để một dự án có sử dụng đất sớm được chấp thuận chủ trương đầu tư và đi vào thi công, ban quản lý dự án cần tuân thủ nghiêm ngặt quy trình sau đây. Các kỹ sư xây dựng cần tham gia ngay từ giai đoạn lập hồ sơ để đảm bảo tính khả thi về mặt kỹ thuật.
Bước 1: Nghiên cứu quy hoạch và lập đề xuất dự án
Kỹ sư xây dựng và kiến trúc sư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch phân khu 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 (nếu có), và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi. Việc này giúp xác định sơ bộ phương án kiến trúc, giải pháp kết cấu và hạ tầng kỹ thuật, từ đó lập được tổng mức đầu tư sơ bộ chính xác.
Bước 2: Thực hiện các thủ tục tiền dự án
Bao gồm việc xin ý kiến chấp thuận về vị trí, hướng tuyến (nếu có), thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước thải) với các cơ quan chuyên ngành. Đối với dự án có sử dụng đất, việc khảo sát địa hình, địa chất sơ bộ là bắt buộc để đánh giá chi phí san lấp và xử lý nền móng.
Bước 3: Lập và nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Hồ sơ bao gồm: Văn bản đề nghị thực hiện dự án, bản sao chứng minh thư/cccd hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, đề xuất dự án (bao gồm các nội dung: nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, vị trí, diện tích dự án có sử dụng đất, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện), báo cáo tài chính chứng minh năng lực, và các tài liệu về quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất.
Bước 4: Thẩm định và phê duyệt
Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính để thẩm định. Các kỹ sư của chủ đầu tư cần sẵn sàng giải trình các vấn đề về thiết kế cơ sở, biện pháp thi công, và cam kết bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng.
Những rủi ro pháp lý thường gặp và giải pháp cho chủ đầu tư
Trong quá trình triển khai dự án có sử dụng đất, các chủ đầu tư thường đối mặt với những rủi ro pháp lý sau, đòi hỏi phải có giải pháp quản trị rủi ro bài bản:
- Rủi ro thay đổi quy hoạch: Trong thời gian chờ phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu của địa phương có thể bị điều chỉnh. Giải pháp: Thường xuyên cập nhật thông tin quy hoạch từ Sở Quy hoạch Kiến trúc, thiết kế phương án kiến trúc linh hoạt, có thể điều chỉnh được mà không làm phá vỡ tổng thể dự án.
- Rủi ro về giải phóng mặt bằng: Diện tích dự án có sử dụng đất thực tế sau khi đo đạc, cắm mốc có thể nhỏ hơn hoặc có hình thù khác so với hồ sơ ban đầu, do vướng mắc của các hộ dân hoặc đất công. Giải pháp: Kỹ sư cần thiết kế phân kỳ đầu tư độc lập, đảm bảo mỗi phân kỳ có thể hoạt động và khai thác riêng biệt. Dự phòng chi phí và thời gian cho công tác bồi thường.
- Rủi ro về chuyển giao pháp lý giữa các thời kỳ luật: Như tình huống đã phân tích ở đầu bài viết, sự chuyển giao giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024, hay giữa Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020. Giải pháp: Luôn bám sát các nghị định hướng dẫn thi hành, đặc biệt là các điều khoản chuyển tiếp. Chủ động làm việc với Sở Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn áp dụng luật nào có lợi nhất cho tiến độ dự án.
Kết luận
Việc xác định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có sử dụng đất là một bài toán phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc cả về pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai và kiến thức chuyên môn về xây dựng. Sự thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2024, đã phần nào tháo gỡ những nút thắt trước đây, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các nhà đầu tư.
Đối với các kỹ sư xây dựng và ban quản lý dự án, việc nắm vững quy trình, hiểu rõ tác động của pháp lý đến tiến độ thi công, và chủ động trong công tác thiết kế phân kỳ, quản lý rủi ro mặt bằng sẽ là chìa khóa để hiện thực hóa các dự án quy mô lớn, đảm bảo chất lượng công trình và hiệu quả kinh tế.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Dự án có sử dụng đất quy mô dưới 50 héc-ta thì thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc về ai?
Trả lời: Theo quy định của Luật Đầu tư 2020, đối với các dự án có sử dụng đất có quy mô diện tích dưới 50 héc-ta và không thuộc các trường hợp đặc biệt phải trình Quốc hội hay Thủ tướng Chính phủ (như dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lúa nước quy mô lớn, hoặc dự án nhà ở quy mô cực lớn), thì thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc.
2. Khi chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án có sử dụng đất thông qua đấu thầu, thủ tục tiếp theo được thực hiện như thế nào?
Trả lời: Theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP (và các văn bản sửa đổi, bổ sung), nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư đó nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Nhà đầu tư không cần phải tổ chức đấu giá lại quyền sử dụng đất trong trường hợp này nếu dự án thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
3. Kỹ sư xây dựng cần lưu ý gì về mặt bằng thi công khi dự án có sử dụng đất đang trong giai đoạn chờ phê duyệt chủ trương?
Trả lời: Kỹ sư xây dựng tuyệt đối không được phép huy động máy móc, thiết bị và nhân lực vào san lấp hay thi công khi chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chưa được bàn giao mốc giới thực địa chính thức. Trong giai đoạn chờ đợi, kỹ sư nên tập trung vào việc hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật, dự toán chi tiết, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, và xin ý kiến thỏa thuận đấu nối hạ tầng. Việc này giúp rút ngắn tối đa thời gian chuẩn bị khi dự án chính thức được khởi công.
4. Sự khác biệt cơ bản giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất là gì?
Trả lời: Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá dựa trên tiêu chí giá cao nhất, thường áp dụng khi đất đã được giải phóng mặt bằng sạch. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là việc Nhà nước chọn nhà đầu tư dựa trên nhiều tiêu chí như năng lực, kinh nghiệm, phương án kiến trúc, cam kết tiến độ và đóng góp cho địa phương, áp dụng khi Nhà nước phải thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sau khi chọn được nhà đầu tư. Việc xác định đúng phương thức sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm quyền phê duyệt và tiến độ triển khai dự án có sử dụng đất.
5. Luật Đất đai 2024 có thay đổi gì về việc giao đất cho các dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày luật có hiệu lực?
Trả lời: Luật Đất đai 2024 có các điều khoản chuyển tiếp rõ ràng. Đối với các dự án có sử dụng đất mà nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của Luật Đất đai 2013 trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thì tiếp tục được thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đảm bảo tính ổn định và liên tục cho công tác quản lý dự án xây dựng.
