1. Tổng quan về quy hoạch tổng mặt bằng và Nghị định 35/2023/NĐ-CP
Quy hoạch tổng mặt bằng, hay còn được biết đến với tên gọi pháp lý là quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn, đóng vai trò như một công cụ pháp lý và kỹ thuật không thể thiếu trong quản lý phát triển đô thị hiện đại. Đối với các kỹ sư xây dựng, kiến trúc sư và chủ đầu tư, việc nắm vững khái niệm này không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án mà còn đảm bảo tính hợp pháp trong quá trình triển khai. Sự ra đời của Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/06/2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, nông thôn đã chính thức thiết lập một khung pháp lý minh bạch và thuận lợi hơn cho việc lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35. Đây được xem là một bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính, trực tiếp tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại suốt nhiều năm trong công tác quy hoạch.
Bản chất của quy hoạch tổng mặt bằng là việc cụ thể hóa các chỉ tiêu quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung vào một khu đất cụ thể. Tuy nhiên, khác với quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500 truyền thống vốn đòi hỏi nhiều bước thẩm định phức tạp và kéo dài, quy trình rút gọn theo Nghị định 35 cho phép chủ đầu tư thực hiện đồng thời nhiều thủ tục, từ đó rút ngắn đáng kể thời gian. Bài viết chuyên sâu này sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình, yêu cầu hồ sơ và những điểm mới cốt lõi mà các bên liên quan cần nắm vững khi thực hiện lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, một trong những địa phương dẫn đầu về tốc độ đô thị hóa, việc áp dụng quy định này càng trở nên cấp thiết. Văn phòng UBND TP đã kịp thời ban hành Thông báo số 159/TB-VP ngày 27/02/2024 (tải file tại đây), hướng dẫn cụ thể về việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng) trên địa bàn. Văn bản này là căn cứ trực tiếp để các cơ quan chức năng và doanh nghiệp thực hiện, và sẽ được phân tích sâu trong các phần tiếp theo của bài viết.
2. Căn cứ pháp lý và đối tượng áp dụng
2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan
Để việc lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 được thực hiện đúng trình tự và có giá trị pháp lý cao nhất, kỹ sư và chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chi phối. Hệ thống này có tính phân cấp từ Luật đến Nghị định và Thông tư hướng dẫn. Dưới đây là các văn bản pháp lý căn bản tạo thành nền tảng cho hoạt động này:
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12: Đây là văn bản gốc, quy định về nguyên tắc, thẩm quyền và các loại hình quy hoạch đô thị.
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (sửa đổi, bổ sung năm 2020): Điều chỉnh các khía cạnh liên quan đến cấp phép xây dựng và phát triển dự án, có mối liên hệ mật thiết với quy hoạch tổng mặt bằng.
- Nghị định 37/2010/NĐ-CP: Văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Quy hoạch đô thị về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị. Đây là nền tảng trước khi có các sửa đổi.
- Nghị định 35/2023/NĐ-CP (tải file tại đây): Đây là văn bản trung tâm, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 37/2010/NĐ-CP và các nghị định liên quan, chính thức trao quyền và hướng dẫn cơ chế rút gọn cho quy hoạch tổng mặt bằng.
- Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng: Bao gồm Thông tư 01/2021/TT-BXD và các văn bản hiện hành, quy định chi tiết về hồ sơ, bản vẽ và thẩm định.
- Thông báo số 159/TB-VP ngày 27/02/2024 của Văn phòng UBND TP Hồ Chí Minh: Văn bản địa phương cụ thể hóa quy trình cho các dự án trên địa bàn TP.HCM.
2.2. Đối tượng áp dụng
Không phải mọi dự án đều đủ điều kiện để áp dụng cơ chế rút gọn. Việc xác định đúng đối tượng áp dụng là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35. Theo quy định, các trường hợp sau đây được phép thực hiện quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn:
- Dự án trên thửa đất đơn lẻ hoặc liền kề: Các dự án đầu tư xây dựng trên diện tích đất thuộc một thửa đất hoặc nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của một tổ chức, cá nhân. Đây là trường hợp phổ biến nhất, thường áp dụng cho các dự án nhà ở cao tầng, tòa nhà văn phòng, hoặc công trình thương mại dịch vụ có quy mô vừa phải.
- Dự án khu chức năng quy mô nhỏ: Dự án xây dựng khu chức năng (khu công nghiệp, khu đô thị mới, khu du lịch, khu nghiên cứu đào tạo…) có quy mô nhỏ, không yêu cầu phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy trình thông thường. Điều này giúp giảm tải thủ tục cho các khu chức năng có tính chất đặc thù và phạm vi hạn chế.
- Điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Trường hợp điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, nếu đáp ứng tiêu chí rút gọn. Việc này cho phép thay đổi một số chỉ tiêu nhỏ mà không cần lập lại toàn bộ đồ án quy hoạch.
Đối với TP Hồ Chí Minh, theo Thông báo số 159/TB-VP, việc lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 được ưu tiên khuyến khích cho các dự án trên địa bàn, nhằm mục tiêu rút ngắn thời gian thủ tục đầu tư từ 30% đến 50% so với trước đây. Điều này thể hiện quyết tâm mạnh mẽ của chính quyền thành phố trong việc cải thiện môi trường đầu tư.
3. Quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng rút gọn
3.1. Các bước cơ bản
So với quy trình lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 truyền thống vốn có thể kéo dài từ 6 đến 12 tháng, quy trình rút gọn theo Nghị định 35 mang lại nhiều ưu điểm vượt trội về thời gian và thủ tục. Sự khác biệt lớn nhất nằm ở việc cho phép chủ đầu tư lập đồng thời nhiệm vụ và đồ án quy hoạch, thay vì phải thực hiện tuần tự. Dưới đây là các bước cụ thể cho việc lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 mà các kỹ sư xây dựng cần tuân thủ tuyệt đối:
| Bước | Nội dung công việc | Chủ thể thực hiện |
|---|---|---|
| Bước 1 | Chuẩn bị hồ sơ đề xuất: Chủ đầu tư phối hợp với đơn vị tư vấn đủ điều kiện năng lực để lập hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch tổng mặt bằng. Hồ sơ phải thể hiện đầy đủ hiện trạng khu đất, các chỉ tiêu quy hoạch đề xuất và phương án kiến trúc sơ bộ. | Chủ đầu tư |
| Bước 2 | Nộp hồ sơ đến cơ quan thẩm quyền: Hồ sơ được gửi đến Sở Xây dựng (đối với dự án thuộc thẩm quyền UBND TP) hoặc UBND cấp huyện (đối với dự án được phân cấp). Việc nộp hồ sơ có thể thực hiện qua cổng dịch vụ công trực tuyến. | Chủ đầu tư |
| Bước 3 | Thẩm định và lấy ý kiến: Cơ quan thẩm định (Sở Xây dựng/Phòng Quản lý đô thị) chủ trì tổ chức thẩm định nội dung hồ sơ. Trong quá trình này, cơ quan thẩm định sẽ gửi văn bản lấy ý kiến của các sở, ngành liên quan (như Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Giao thông vận tải, Cảnh sát PCCC…) về các chỉ tiêu chuyên ngành. | Sở Xây dựng / Phòng Quản lý đô thị |
| Bước 4 | Trình phê duyệt: Sau khi tổng hợp ý kiến và hoàn thiện hồ sơ thẩm định, cơ quan thẩm định có trách nhiệm trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng. Hồ sơ trình phê duyệt phải thể hiện rõ sự tiếp thu, giải trình các ý kiến đóng góp. | Sở Xây dựng / Phòng Quản lý đô thị |
| Bước 5 | Phê duyệt và công bố công khai: UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng. Sau khi phê duyệt, đồ án phải được công bố công khai theo quy định để người dân và các bên liên quan được biết và giám sát thực hiện. | UBND cấp huyện hoặc UBND TP |
3.2. Yêu cầu về thời gian giải quyết
Một trong những điểm cốt lõi và mang tính “cách mạng” của Nghị định 35 chính là việc rút ngắn thời gian thẩm định. Đây là yếu tố then chốt giúp giảm chi phí cơ hội và tăng tốc độ triển khai dự án. Theo đó, thời gian thẩm định hồ sơ lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 không vượt quá 25 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Con số này thấp hơn rất nhiều so với quy trình thông thường (thường từ 40 đến 60 ngày làm việc).
Riêng tại TP Hồ Chí Minh, Thông báo số 159/TB-VP quy định cụ thể thời gian giải quyết tại từng khâu: thời gian lấy ý kiến các sở ngành không quá 10 ngày làm việc, thời gian thẩm định tại Sở Xây dựng không quá 15 ngày làm việc. Sự phân khúc thời gian rõ ràng này giúp chủ đầu tư chủ động theo dõi tiến độ và làm việc với các cơ quan nhà nước một cách hiệu quả, tránh tình trạng “ngâm hồ sơ” như trước đây.
4. Nội dung hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng
4.1. Thành phần hồ sơ chính
Chất lượng của bộ hồ sơ quyết định trực tiếp đến tốc độ thẩm định và khả năng được phê duyệt. Để thực hiện lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35, hồ sơ không chỉ cần đầy đủ về mặt pháp lý mà còn phải thể hiện được tính khả thi và sự tuân thủ các chỉ tiêu kỹ thuật. Dưới đây là danh sách chi tiết các thành phần hồ sơ mà kỹ sư và đơn vị tư vấn phải chuẩn bị:
- Đề cương nhiệm vụ quy hoạch: Đây là tài liệu nền tảng, nêu rõ mục tiêu đầu tư, phạm vi ranh giới khu đất, quy mô diện tích, và các chỉ tiêu quy hoạch dự kiến. Các chỉ tiêu bắt buộc phải xác lập trong đề cương bao gồm: mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất (FAR), tầng cao tối đa, khoảng lùi công trình, và tỷ lệ cây xanh mặt đất.
- Thuyết minh tổng hợp quy hoạch: Phân tích sâu sắc hiện trạng khu đất (vị trí, địa hình, hạ tầng kỹ thuật hiện có, hiện trạng sử dụng đất), đánh giá tác động môi trường sơ bộ, và bối cảnh khu vực xung quanh. Phần này cũng bao gồm cơ sở pháp lý của đồ án, giải trình việc tuân thủ các chỉ tiêu của quy hoạch phân khu, và nêu rõ các phương án thiết kế đô thị.
- Bản vẽ hiện trạng: Bản vẽ hiện trạng kiến trúc, cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật, thể hiện rõ ranh giới, địa hình, các công trình hiện hữu, hệ thống cây xanh, mặt nước và các tuyến hạ tầng đi qua khu đất.
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: Bản vẽ thể hiện chi tiết việc phân chia các lô đất, xác định chức năng sử dụng cho từng lô (đất ở, đất công cộng, đất cây xanh, đất giao thông…).
- Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: Đây là phần quan trọng nhất đối với công tác thẩm mỹ và thiết kế đô thị. Sơ đồ này phải đề xuất được hình khối, bố cục không gian, các điểm nhấn kiến trúc, và mối liên kết thị giác trong khu vực.
- Bản vẽ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Bao gồm các bản vẽ về giao thông (mặt cắt đường, đấu nối giao thông), san nền, thoát nước mưa, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc. Tính toán phải chi tiết đến từng điểm đấu nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
- Dự thảo Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch: Văn bản pháp lý kèm theo đồ án, quy định cụ thể các chỉ số kỹ thuật cho từng lô đất, việc quản lý không gian, kiến trúc và hạ tầng sau khi quy hoạch được phê duyệt.
4.2. Yêu cầu về bản vẽ và thể hiện
Một điểm cần lưu ý trong quá trình lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 là yêu cầu về tỷ lệ bản đồ. Tỷ lệ thường được yêu cầu là 1/500. Tuy nhiên, đối với các dự án có quy mô diện tích lớn, cơ quan thẩm định có thể chấp thuận tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/1000 tùy vào tính chất và mức độ phức tạp của dự án. Bản vẽ phải được thể hiện trên nền bản đồ đo đạc địa chính mới nhất, có xác nhận của cơ quan quản lý đất đai. Hệ thống ký hiệu, màu sắc và đường nét trên bản vẽ phải tuân thủ nghiêm ngặt theo Thông tư 01/2021/TT-BXD để đảm bảo tính thống nhất và chuyên nghiệp.
5. So sánh chi tiết: Quy hoạch tổng mặt bằng rút gọn (Nghị định 35) và Quy hoạch chi tiết 1/500 truyền thống
Để các kỹ sư xây dựng và chủ đầu tư có cái nhìn trực quan và đưa ra quyết định lựa chọn phương án phù hợp nhất, chúng tôi tiến hành so sánh song song hai quy trình này. Việc hiểu rõ sự khác biệt sẽ giúp tối ưu hóa nguồn lực và thời gian cho dự án.
| Tiêu chí | Quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 (Rút gọn) | Quy hoạch chi tiết 1/500 (Truyền thống) |
|---|---|---|
| Cơ sở pháp lý | Nghị định 35/2023/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định 37/2010/NĐ-CP | Nghị định 37/2010/NĐ-CP (các điều khoản gốc) |
| Đối tượng áp dụng | Dự án trên một hoặc nhiều thửa đất liền kề của một chủ sở hữu; khu chức năng quy mô nhỏ; điều chỉnh cục bộ. | Mọi dự án đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng khu đô thị, khu chức năng có quy mô lớn. |
| Trình tự lập | Lập đồng thời Nhiệm vụ và Đồ án quy hoạch. | Phải lập và phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch xong, sau đó mới được lập Đồ án quy hoạch. |
| Thời gian thẩm định | Không quá 25 ngày làm việc. | Không quá 40-60 ngày làm việc (tùy giai đoạn). |
| Thành phần hồ sơ | Tinh giản, tập trung vào các chỉ tiêu chính của tổng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật. | Đầy đủ và chi tiết hơn, bao gồm cả thiết kế đô thị ở mức độ sâu. |
| Ưu điểm | Rút ngắn thời gian, giảm thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí ban đầu. | Đánh giá toàn diện và sâu sắc hơn về tác động của dự án đến khu vực. |
| Nhược điểm | Phạm vi áp dụng bị giới hạn, yêu cầu tính chính xác cao của hồ sơ ban đầu. | Thời gian kéo dài, dễ phát sinh chi phí trong quá trình chờ phê duyệt. |
6. Hướng dẫn thực tiễn cho kỹ sư khi lập hồ sơ
6.1. Những sai sót thường gặp và cách tránh
Qua thực tế triển khai lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 tại nhiều địa phương, đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh, có một số lỗi kỹ thuật và pháp lý mà các kỹ sư thường mắc phải. Việc nhận diện và phòng tránh những sai sót này sẽ giúp hồ sơ được thông qua ngay từ lần nộp đầu tiên, tránh việc phải chỉnh sửa đi lại nhiều lần gây mất thời gian.
- Sai lệch về ranh giới khu đất: Đây là lỗi nghiêm trọng nhất. Khu đất trên bản vẽ quy hoạch phải trùng khớp tuyệt đối với ranh giới trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trích lục bản đồ địa chính mới nhất. Kỹ sư cần phải làm việc trực tiếp với đơn vị đo đạc để xác nhận tọa độ và ranh giới thực tế.
- Không tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch phân khu: Nhiều đơn vị tư vấn đề xuất mật độ xây dựng hoặc tầng cao vượt quá khung chỉ tiêu đã được phê duyệt trong quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Hồ sơ sẽ bị bác bỏ ngay lập tức nếu không có lý do chính đáng và phương án bồi hoàn hạ tầng tương ứng.
- Thiếu sót trong đấu nối hạ tầng: Các bản vẽ hạ tầng kỹ thuật thường chỉ tập trung vào bên trong ranh giới dự án mà bỏ qua việc thể hiện chi tiết các điểm đấu nối với hệ thống bên ngoài (cống thoát nước, tuyến điện, đường giao thông). Cần có văn bản thỏa thuận đấu nối với các cơ quan quản lý hạ tầng chuyên ngành.
- Thể hiện bản vẽ không đúng quy chuẩn: Sử dụng sai font chữ, ký hiệu, màu sắc hoặc tỷ lệ trên bản vẽ so với quy định tại Thông tư 01/2021/TT-BXD. Đây là lỗi hình thức nhưng gây khó khăn cho công tác thẩm định và lưu trữ.
6.2. Thực tiễn áp dụng tại TP. Hồ Chí Minh
Tại TP Hồ Chí Minh, việc lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 đã được triển khai rất quyết liệt. Theo hướng dẫn tại Thông báo số 159/TB-VP, Sở Quy hoạch – Kiến trúc (nay là Sở Xây dựng sau khi sáp nhập) là cơ quan đầu mối chính. Tuy nhiên, để đẩy nhanh tiến độ, UBND TP đã có sự phân cấp mạnh mẽ cho UBND các quận, huyện đối với một số loại dự án nhất định.
Một lưu ý quan trọng cho các kỹ sư làm việc tại TP.HCM là việc số hóa hồ sơ. Thành phố yêu cầu hồ sơ phải được nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công, và bản vẽ phải tuân thủ định dạng dữ liệu không gian địa lý (GIS) để tích hợp vào hệ thống cơ sở dữ liệu quy hoạch chung. Điều này đòi hỏi đơn vị tư vấn không chỉ giỏi về chuyên môn quy hoạch – kiến trúc mà còn phải có năng lực về công nghệ thông tin và GIS. Việc đầu tư vào công nghệ và nhân sự am hiểu GIS là một lợi thế cạnh tranh rất lớn cho các công ty tư vấn hiện nay.
7. Phân tích chuyên sâu những điểm mới nổi bật của Nghị định 35/2023/NĐ-CP
So với các quy định trước đây, Nghị định 35 đã mang đến một làn gió mới cho hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn tại Việt Nam. Việc hiểu rõ những điểm mới này không chỉ giúp tuân thủ đúng luật mà còn giúp các chủ đầu tư tận dụng tối đa các cơ chế ưu đãi mà chính sách mang lại. Dưới đây là những phân tích chuyên sâu về các điểm mới khi thực hiện lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35:
- Hợp nhất quy trình và rút ngắn thời gian: Đây là thay đổi mang tính biểu tượng nhất. Việc cho phép lập đồng thời Nhiệm vụ và Đồ án quy hoạch đã cắt giảm một nửa thời gian thủ tục hành chính. Trước đây, việc phải chờ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch (thường mất 2-3 tháng) rồi mới được lập đồ án là một rào cản lớn. Nay, hai quy trình này được gộp thành một, cơ quan quản lý sẽ thẩm định song song cả hai nội dung.
- Mở rộng đối tượng điều chỉnh: Nghị định mới không chỉ giới hạn ở các dự án trong khu vực đô thị mà còn mở rộng sang các khu vực nông thôn nằm trong ranh giới quy hoạch chung. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với các dự án khu dân cư nông thôn mới, khu du lịch sinh thái, hay các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
- Đơn giản hóa hồ sơ, tăng cường trách nhiệm: Hồ sơ được tinh giản đáng kể, nhưng đi kèm với đó là yêu cầu cao hơn về tính chính xác và trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như đơn vị tư vấn. Nghị định nhấn mạnh cơ chế hậu kiểm. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính chính xác của số liệu và sự tuân thủ các chỉ tiêu trong hồ sơ đề xuất.
- Tích hợp với hệ thống thông tin đất đai: Một điểm mới rất quan trọng là yêu cầu về sự đồng bộ giữa quy hoạch và đất đai. Nghị định 35 tạo hành lang pháp lý để kết nối dữ liệu giữa đồ án quy hoạch tổng mặt bằng với cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia, giúp giải quyết triệt để tình trạng chồng lấn quy hoạch và tranh chấp đất đai.
8. Vai trò của Nghị định 35 trong phát triển đô thị bền vững
Việc lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 không chỉ đơn thuần là một thủ tục hành chính được rút gọn, mà sâu xa hơn, nó là một công cụ để thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Bằng cách giảm thiểu các rào cản gia nhập thị trường, Nghị định khuyến khích các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia vào quá trình phát triển đô thị, tạo ra sự đa dạng trong cung ứng sản phẩm nhà ở và bất động sản. Điều này giúp giảm áp lực về nguồn cung, góp phần bình ổn thị trường bất động sản.
Hơn nữa, cơ chế rút gọn này đặc biệt phát huy hiệu quả trong việc cải tạo, chỉnh trang các khu vực đô thị cũ, nơi có quỹ đất nhỏ lẻ và manh mún. Trước đây, việc lập một đồ án quy hoạch 1/500 cho một khu đất vài trăm mét vuông là điều gần như không thể vì chi phí và thời gian quá lớn. Nay, với quy hoạch tổng mặt bằng, các dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề có thể được thực hiện một cách hợp pháp và có tổ chức hơn, góp phần tạo dựng bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại và đồng bộ.
9. Câu hỏi thường gặp (FAQ)
9.1. Quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 35 có phải là quy hoạch chi tiết 1/500 không?
Về bản chất, Quy hoạch tổng mặt bằng chính là Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng được lập theo quy trình rút gọn. Nó có giá trị pháp lý tương đương với quy hoạch chi tiết 1/500 và là cơ sở để cấp Giấy phép xây dựng và thực hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo.
9.2. Thời gian thực tế để hoàn thành việc lập quy hoạch tổng mặt bằng là bao lâu?
Tổng thời gian thực tế phụ thuộc vào độ phức tạp của dự án và chất lượng hồ sơ. Tuy nhiên, nếu hồ sơ chuẩn bị tốt và không phải chỉnh sửa nhiều, thời gian từ khi nộp hồ sơ đến khi có quyết định phê duyệt thường dao động từ 30 đến 45 ngày làm việc, bao gồm cả thời gian thẩm định và ra quyết định.
9.3. Dự án của tôi nằm ngoài khu vực đô thị có được áp dụng quy trình rút gọn này không?
Có. Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn. Do đó, các dự án tại khu vực nông thôn nằm trong phạm vi quy hoạch chung được phê duyệt cũng đủ điều kiện để áp dụng quy trình này nếu đáp ứng các tiêu chí về đối tượng.
9.4. Điều kiện tiên quyết nhất để có thể nộp hồ sơ lập quy hoạch tổng mặt bằng là gì?
Điều kiện tiên quyết là khu đất dự kiến thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt. Nếu khu đất chưa có quy hoạch phân khu, hoặc chức năng sử dụng đất không phù hợp, thì không thể thực hiện quy trình rút gọn này.
9.5. Tôi có thể tự mình lập hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng mà không cần thuê đơn vị tư vấn không?
Không. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, việc lập quy hoạch phải được thực hiện bởi các tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định. Chủ nhiệm đồ án phải có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư hoặc quy hoạch đô thị phù hợp.
