Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản, việc tiếp cận quỹ đất sạch luôn là bài toán nan giải và mang tính sống còn đối với mọi doanh nghiệp. Trước đây, cơ chế giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua Nhà nước, tuy nhiên, hình thức tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân ngày càng đóng vai trò quan trọng. Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024, hành lang pháp lý cho việc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất đã có những thay đổi căn bản, tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức mới cho các kỹ sư tư vấn, quản lý dự án và chủ đầu tư.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chuyên sâu các quy định pháp luật, so sánh sự chuyển dịch từ Luật Đất đai 2013 sang Luật Đất đai 2024, và cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình, điều kiện để thực hiện dự án thông qua hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

1. Tổng quan về cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất là hình thức mà nhà đầu tư tự đàm phán, thương lượng với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh. Khác với cơ chế Nhà nước thu hồi đất (nơi Nhà nước đóng vai trò trung gian cưỡng chế và bồi thường), hình thức này dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận về giá cả giữa các bên.

Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất, hình thức này mang lại lợi thế về tốc độ triển khai nếu công tác đàm phán thuận lợi, đồng thời giảm bớt gánh nặng hành chính trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, rủi ro về “da báo” (đất xen kẹt không thỏa thuận được) và chi phí đền bù tăng cao là những thách thức không nhỏ.

2. Quy định tại Luật Đất đai 2013: Nền tảng và hạn chế

Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Luật Đất đai năm 2013 là văn bản pháp lý cao nhất điều chỉnh vấn đề này. Cụ thể tại Điều 73:

“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

2.1. Phạm vi áp dụng theo luật cũ

Theo quy định cũ, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất được phép thực hiện đối với các dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này mở ra cơ hội cho các dự án thương mại thuần túy như nhà máy, khu du lịch, và một số dự án nhà ở thương mại (tuy nhiên vấn đề nhà ở thương mại luôn là điểm nóng tranh cãi về loại đất được phép thỏa thuận).

2.2. Những điểm nghẽn trong thực tiễn

Mặc dù Điều 73 Luật 2013 và Khoản 2 khuyến khích việc thuê, góp vốn, nhưng thực tế triển khai gặp nhiều vướng mắc:

Vướng mắc về loại đất: Luật 2013 chưa quy định rõ ràng việc có được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để làm dự án nhà ở thương mại hay không. Điều này dẫn đến tình trạng “đóng băng” nhiều dự án đã gom đất nhưng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng.
Đất công xen kẹt: Trong một khu đất lớn do dân quản lý, thường xen kẽ các thửa đất công (đường đi, kênh mương, đất do xã quản lý). Luật 2013 chưa có cơ chế xử lý linh hoạt, khiến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất không thể hoàn thiện pháp lý cho toàn bộ dự án chỉ vì một phần nhỏ đất công không thể thỏa thuận.

3. Bước ngoặt pháp lý từ Luật Đất đai 2024 (Điều 127)

Luật Đất đai 2024, với hiệu lực từ 1/8/2024, đã dành riêng Điều 127 để quy định chi tiết về “Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất”. Đây là bước tiến lớn, giải quyết nhiều điểm nghẽn cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất.

3.1. Các trường hợp được phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 127 quy định rõ 3 nhóm trường hợp:

Dự án không thuộc diện thu hồi đất: Các dự án sản xuất kinh doanh thông thường không nằm trong danh mục thu hồi đất tại Điều 79 Luật 2024.
Dự án nhà ở thương mại: Đây là điểm quan trọng nhất. Luật quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất muốn làm nhà ở thương mại bắt buộc phải gom đất đã là “đất ở” (hoặc đất ở + đất khác trong cùng thửa có đất ở), chấm dứt tranh cãi về việc dùng đất lúa hay đất trồng cây lâu năm để thỏa thuận làm nhà ở.
Dự án thuộc diện thu hồi đất nhưng không dùng vốn ngân sách: Nếu dự án thuộc diện Nhà nước được thu hồi đất (Điều 79) nhưng nhà đầu tư không dùng vốn ngân sách và tự nguyện chọn phương án thỏa thuận (không đề xuất Nhà nước thu hồi), thì vẫn được phép thực hiện. Quy định này tôn trọng quyền tự chủ của doanh nghiệp và giảm tải áp lực cho bộ máy hành chính nhà nước.

3.2. Cơ chế xử lý đất công xen kẹt (Khoản 2 Điều 127)

Đây là “chìa khóa” gỡ rối cho hàng trăm dự án. Quy định mới nêu rõ:

Nếu trong khu vực đất thực hiện dự án theo hình thức thỏa thuận có diện tích đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý (đất công) nhưng không tách được thành dự án độc lập, thì diện tích đất công này sẽ được đưa vào tổng diện tích dự án.

Cơ chế thực hiện: Nhà nước sẽ thu hồi phần đất công này và giao/cho thuê cho nhà đầu tư không phải thông qua đấu giá, không phải đấu thầu. Đây là ưu đãi cực lớn, giúp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất hợp thức hóa toàn bộ khu đất dự án mà không lo bị chia cắt quy hoạch.

3.3. Điều kiện để thực hiện thỏa thuận

Để được chấp thuận, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất phải đáp ứng các điều kiện tại Khoản 3 Điều 127:

Phù hợp quy hoạch: Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
Năng lực chủ đầu tư: Phải đáp ứng điều kiện tại Điều 122 (về năng lực tài chính, ký quỹ, kinh nghiệm…). Riêng dự án nhà ở thương mại phải có đất ở.
Chấp thuận của UBND cấp tỉnh: Phải có văn bản chấp thuận chủ trương cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

4. So sánh chi tiết: Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024

Bảng so sánh dưới đây giúp các kỹ sư và chuyên gia pháp lý dễ dàng nắm bắt sự thay đổi:

Tiêu chí	Luật Đất đai 2013 (Điều 73)	Luật Đất đai 2024 (Điều 127)
Phạm vi dự án nhà ở thương mại	Không quy định rõ loại đất được thỏa thuận, gây tranh cãi (thường chỉ cho phép nếu có đất ở).	Quy định rõ ràng: Chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Dự án thuộc diện thu hồi đất	Chỉ áp dụng cho dự án không thuộc diện thu hồi đất.	Mở rộng: Cho phép cả dự án thuộc diện thu hồi đất (Điều 79) nếu không dùng vốn ngân sách và nhà đầu tư chọn phương án thỏa thuận.
Xử lý đất công xen kẹt	Chưa có quy định cụ thể, thường phải đấu giá hoặc tách dự án, gây khó khăn.	Được giao/cho thuê không qua đấu giá/đấu thầu nếu không tách được thành dự án độc lập.
Điều kiện pháp lý của đất	Yêu cầu có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).	Khuyến khích cả trường hợp chưa có Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp (Khoản 4 Điều 127).
Gia hạn thời gian sử dụng đất	Phải làm thủ tục gia hạn nếu hết hạn.	Được tiếp tục thực hiện thủ tục triển khai dự án mà không phải gia hạn nếu hết hạn trong quá trình chuẩn bị (Khoản 4b).

5. Chính sách khuyến khích và tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư

Luật Đất đai 2024 thể hiện tư duy kiến tạo, hỗ trợ chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất thông qua các chính sách khuyến khích tại Khoản 4 Điều 127:

5.1. Tháo gỡ cho đất chưa có sổ đỏ

Thực tế, nhiều hộ gia đình sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Trước đây, việc chuyển nhượng gặp khó khăn. Nay, luật cho phép hộ gia đình, cá nhân chưa có Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp thì vẫn được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn để thực hiện dự án. Điều này giúp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất tiếp cận được nguồn cung đất đai phong phú hơn từ người dân.

5.2. Cơ chế “tự động” gia hạn thời gian sử dụng đất

Một vướng mắc lớn trước đây là khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất xong, nhưng do thủ tục pháp lý kéo dài (quy hoạch, chấp thuận chủ trương…), thời hạn sử dụng đất của thửa đất nhận chuyển nhượng bị hết hạn. Luật mới quy định: Nhà đầu tư được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn. Quy định này tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí hành chính.

6. Quy trình thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Đối với các kỹ sư quản lý dự án và bộ phận pháp lý, việc nắm vững quy trình là bắt buộc. Dưới đây là các bước cơ bản:

Bước 1: Rà soát pháp lý và quy hoạch

Trước khi đàm phán, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất phải kiểm tra:

Vị trí khu đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện không?
Loại đất hiện trạng là gì? (Đối với nhà ở thương mại bắt buộc phải có đất ở).
Tình trạng tranh chấp, quy hoạch treo, hay nằm trong hành lang bảo vệ công trình.

Bước 2: Đàm phán và ký kết thỏa thuận

Tiến hành thương lượng với người sử dụng đất. Các hình thức bao gồm:

Chuyển nhượng: Mua đứt quyền sử dụng đất.
Thuê: Thuê lại đất để thực hiện dự án có thời hạn.
Góp vốn: Người dân góp đất, chủ đầu tư góp tiền để cùng kinh doanh hoặc phân chia sản phẩm (căn hộ, nền đất).

Lưu ý: Hợp đồng cần được công chứng, chứng thực theo quy định. Đối với trường hợp đất chưa có sổ nhưng đủ điều kiện cấp, cần có cam kết phối hợp làm thủ tục cấp sổ đồng thời với thủ tục chuyển nhượng.

Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư

Nộp hồ sơ lên UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền để xin văn bản chấp thuận việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (theo Khoản 3c Điều 127). Hồ sơ cần chứng minh năng lực tài chính và kinh nghiệm của chủ đầu tư.

Bước 4: Hoàn thiện thủ tục đất đai

Sau khi có chấp thuận chủ trương và đã nhận quyền sử dụng đất (hoặc đạt tỷ lệ thỏa thuận theo quy định), chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất nộp hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu cần) tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Đối với phần đất công xen kẹt, chủ đầu tư lập phương án xử lý trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt để được giao/cho thuê không qua đấu giá.

7. Thách thức và rủi ro đối với chủ đầu tư

Mặc dù hành lang pháp lý đã thông thoáng hơn, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất vẫn đối mặt với nhiều rủi ro thực tế:

7.1. Rủi ro “Da báo” và chi phí ẩn

Việc phải thỏa thuận với hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ dân là một thách thức khổng lồ. Chỉ cần một vài hộ dân không đồng ý (dù luật có cơ chế xử lý đất công, nhưng đất tư nhân không thỏa thuận được thì vẫn là bế tắc đối với dự án nhà ở thương mại nếu không thuộc diện thu hồi). Chi phí đền bù thường bị đẩy lên cao hơn nhiều so với khung giá Nhà nước, làm tăng tổng mức đầu tư.

7.2. Rủi ro thay đổi chính sách

Quá trình gom đất có thể kéo dài 3-5 năm. Trong thời gian này, quy hoạch có thể thay đổi, hoặc chính sách thuế, phí chuyển nhượng thay đổi. Việc tham khảo các ý kiến chuyên gia trên các cổng thông tin như CP về các dự án chưa thực hiện hoặc vướng mắc chuyển nhượng là rất cần thiết để cập nhật tình hình.

7.3. Năng lực tài chính

Luật 2024 siết chặt điều kiện năng lực chủ đầu tư (Điều 122). Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất phải chứng minh được khả năng huy động vốn, ký quỹ đầu tư. Việc dùng đòn bẩy tài chính quá lớn để gom đất có thể dẫn đến mất thanh khoản nếu dự án bị chậm tiến độ pháp lý.

8. Giải pháp cho kỹ sư và nhà quản lý dự án

Để thành công trong việc sử dụng đất thông qua hình thức thỏa thuận, các chuyên gia xây dựng và quản lý dự án cần:

Đánh giá hiện trạng kỹ lưỡng: Sử dụng công nghệ GIS, Flycam để khảo sát hiện trạng đất, xác định chính xác ranh giới, loại đất và các công trình trên đất trước khi đàm phán.
Phương án tài chính linh hoạt: Chuẩn bị nhiều phương án bồi thường (tiền mặt, đất nền tái định cư, cổ phần…) để phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.
Minh bạch hóa quy trình: Công khai quy hoạch dự án cho người dân địa phương biết để tạo sự đồng thuận. Sự ủng hộ của cộng đồng là yếu tố then chốt để chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất thành công.
Tận dụng tối đa Điều 127: Đặc biệt là cơ chế xử lý đất công xen kẹt và chính sách cho đất chưa có sổ đỏ để mở rộng quỹ đất khả thi.

9. Tác động của quy định mới đến thị trường xây dựng

Việc Luật Đất đai 2024 làm rõ quy định về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất sẽ giúp thanh lọc thị trường. Những chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, năng lực yếu kém sẽ khó tiếp cận đất đai do yêu cầu ký quỹ và chứng minh năng lực. Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực thực sự sẽ có cơ hội phát triển các dự án quy mô lớn, bài bản hơn.

Đối với ngành xây dựng, nguồn cung dự án được kỳ vọng sẽ được khơi thông sau thời gian dài ách tắc do vướng mắc pháp lý về loại đất (đặc biệt là đất ở làm nhà ở thương mại). Điều này tạo ra khối lượng công việc lớn cho các nhà thầu thi công, tư vấn thiết kế và giám sát trong giai đoạn 2025-2030.

10. Kết luận

Quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 là một bước tiến quan trọng, vừa siết chặt kỷ cương (chỉ thỏa thuận đất ở làm nhà ở thương mại) vừa cởi mở, tháo gỡ vướng mắc (xử lý đất công, đất chưa sổ). Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất, việc nắm vững và vận dụng linh hoạt các quy định này là chìa khóa để phát triển dự án bền vững, đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Các kỹ sư xây dựng và quản lý dự án cần liên tục cập nhật các văn bản hướng dẫn thi hành luật để đảm bảo tính tuân thủ và hiệu quả cao nhất trong công việc.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Chủ đầu tư có được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất lúa để làm dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai 2024 không?

Trả lời: Không. Theo Khoản 1b Điều 127 Luật Đất đai 2024, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Đất lúa hoặc đất nông nghiệp khác không được phép thỏa thuận trực tiếp cho mục đích này.

2. Nếu trong khu đất dự án có một phần đất do UBND xã quản lý (đất công) thì xử lý thế nào?

Trả lời: Theo Khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024, nếu phần đất công này không tách được thành dự án độc lập, Nhà nước sẽ thu hồi và giao/cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án mà không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

3. Người dân chưa có Sổ đỏ thì có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án không?

Trả lời: Có. Theo Khoản 4a Điều 127 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích việc này. Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp thì vẫn được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

4. Chủ đầu tư cần điều kiện gì để được UBND tỉnh chấp thuận thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất?

Trả lời: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất cần đáp ứng 3 điều kiện chính tại Khoản 3 Điều 127: (1) Phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; (2) Đáp ứng điều kiện năng lực theo Điều 122 (tài chính, kinh nghiệm…); (3) Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh.

5. Thời hạn sử dụng đất của người dân bị hết hạn trong lúc đang làm thủ tục dự án thì sao?

Trả lời: Theo Khoản 4b Điều 127 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất vẫn chưa hoàn thành thủ tục pháp lý để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục triển khai mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.