1. Tổng quan về quy định dừng khai thác, sử dụng công trình xây dựng theo Luật Xây dựng 2025
Trong bối cảnh ngành xây dựng Việt Nam ngày càng phát triển với nhiều công trình hiện đại, việc đảm bảo an toàn cho người sử dụng và cộng đồng là yêu cầu cấp thiết. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 10 tháng 12 năm 2025, đã đưa ra các quy định cụ thể về dừng sử dụng công trình và dừng khai thác công trình tại Điều 67. Đây là một trong những nội dung quan trọng mà mọi kỹ sư xây dựng, chủ đầu tư và người quản lý công trình cần nắm vững để tránh các rủi ro pháp lý và kỹ thuật.
Việc dừng khai thác công trình không chỉ là biện pháp hành chính mà còn mang tính kỹ thuật sâu sắc, liên quan đến kiểm định chất lượng, đánh giá an toàn kết cấu và các yếu tố môi trường. Bài viết này sẽ phân tích chuyên sâu từng khía cạnh của quy định, từ căn cứ pháp lý, trách nhiệm các bên liên quan, quy trình thực hiện đến các hậu quả pháp lý nếu không tuân thủ.
Đặc biệt, so với các quy định trước đây, Luật Xây dựng 2025 đã mở rộng thẩm quyền quyết định dừng sử dụng công trình không chỉ cho chủ đầu tư, chủ sở hữu mà còn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm đảm bảo can thiệp kịp thời khi phát hiện nguy cơ mất an toàn. Điều này thể hiện tính chủ động và trách nhiệm cao hơn trong công tác quản lý công trình xây dựng.
Luật Xây dựng 2025 được ban hành nhằm thay thế Luật Xây dựng 2014 và các văn bản sửa đổi, bổ sung. Trong đó, Điều 67 là một điểm mới đáng chú ý, cụ thể hóa các trường hợp bắt buộc phải dừng hoạt động của công trình, từ đó đặt ra yêu cầu cao hơn về trách nhiệm giải trình và khắc phục sự cố. Các kỹ sư xây dựng cần cập nhật để áp dụng đúng trong thực tiễn.
2. Căn cứ pháp lý và các trường hợp bắt buộc dừng khai thác, sử dụng công trình
Theo Điều 67 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, việc dừng khai thác công trình được quyết định dựa trên các căn cứ sau đây. Các trường hợp này đều nhằm mục tiêu bảo vệ an toàn cho con người, tài sản và môi trường xung quanh.
2.1. Công trình hết thời hạn sử dụng
Mỗi công trình xây dựng đều có một thời hạn sử dụng thiết kế nhất định, được xác định dựa trên quy chuẩn kỹ thuật, vật liệu xây dựng và điều kiện vận hành. Khi công trình đã hết thời hạn sử dụng, nếu không có biện pháp kiểm định và gia cố kịp thời, nguy cơ sụp đổ, hư hỏng kết cấu là rất lớn. Do đó, đây là một trong những căn cứ chính để ra quyết định dừng sử dụng công trình.
Tuy nhiên, Luật cũng cho phép trường hợp ngoại lệ: nếu chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý muốn tiếp tục khai thác, sử dụng, họ phải thực hiện kiểm định chất lượng, gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) để đảm bảo an toàn và công năng sử dụng. Quy trình này đòi hỏi chuyên môn cao và sự giám sát của các cơ quan có thẩm quyền.
2.2. Công trình có nguy cơ gây mất an toàn
Nguy cơ gây mất an toàn có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân: lún nứt móng, xuống cấp vật liệu, hư hỏng hệ thống chịu lực, thiên tai (bão, lũ, động đất) hoặc các tác động nhân tạo (như nổ mìn, đào hầm gần). Khi phát hiện các dấu hiệu này, dù chưa xảy ra sự cố, chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ngay lập tức ra quyết định dừng khai thác công trình để kiểm tra, đánh giá.
Việc dừng kịp thời giúp ngăn chặn các sự cố nghiêm trọng như sập đổ, cháy nổ, rơi vật liệu, bảo vệ tính mạng và tài sản của người sử dụng cũng như công trình lân cận. Kỹ sư xây dựng cần thường xuyên có báo cáo giám sát kỹ thuật để phát hiện sớm các nguy cơ này.
2.3. Sự cố công trình ảnh hưởng đến an toàn người sử dụng, công trình lân cận, môi trường và cộng đồng
Sự cố công trình có thể là hậu quả của việc xuống cấp tự nhiên, do thiết kế không phù hợp, do thi công kém chất lượng hoặc do quá trình vận hành không đúng quy trình. Khi xảy ra sự cố, ngoài việc dừng ngay hoạt động, cơ quan chức năng cần đánh giá mức độ ảnh hưởng đến khu vực xung quanh. Nếu sự cố gây ô nhiễm môi trường (như rò rỉ hóa chất, sụt lún đất), cần có biện pháp cách ly và xử lý khẩn cấp.
Luật Xây dựng 2025 nhấn mạnh rằng quyết định dừng sử dụng công trình trong trường hợp này phải được thực hiện bởi người có thẩm quyền, và kèm theo thông báo bằng văn bản cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng công trình đó.
3. Trách nhiệm của các bên liên quan khi dừng khai thác, sử dụng công trình
Điều 67 quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng công trình và cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình dừng khai thác công trình. Việc phân định trách nhiệm này giúp quá trình thực hiện nhanh chóng, đúng quy trình và hạn chế thiệt hại.
3.1. Chủ đầu tư và chủ sở hữu công trình
Chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm chính về mặt pháp lý và kỹ thuật trong suốt vòng đời công trình. Khi phát hiện các dấu hiệu nguy hiểm, họ có nghĩa vụ ra quyết định dừng sử dụng công trình ngay lập tức mà không cần chờ ý kiến của cơ quan nhà nước (trừ khi cần phối hợp với cơ quan chức năng). Sau đó, họ phải thuê đơn vị kiểm định độc lập để đánh giá tình trạng, lên phương án gia cố hoặc cải tạo.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng trách nhiệm, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thay thế ra quyết định và yêu cầu xử lý. Mọi chi phí phát sinh sẽ do chủ đầu tư chịu trách nhiệm.
3.2. Chủ quản lý, sử dụng công trình
Đối với các công trình chung cư, trung tâm thương mại, nhà máy, chủ quản lý có trách nhiệm báo cáo kịp thời mọi nguy cơ cho chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền. Họ cũng phải hỗ trợ quá trình sơ tán người dân, bảo vệ hiện trường và tổ chức khắc phục hậu quả (nếu có). Nếu chủ quản lý không thực hiện, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
3.3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Cơ quan có thẩm quyền thường là Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh hoặc các cơ quan thanh tra chuyên ngành. Họ có thể ra quyết định dừng khai thác công trình khi phát hiện công trình không đảm bảo an toàn, dù chủ đầu tư chưa có báo cáo. Quyết định này có tính cưỡng chế và phải được thi hành ngay. Sau khi ra quyết định, cơ quan nhà nước sẽ theo dõi việc khắc phục và chỉ cho phép hoạt động trở lại khi công trình đã đạt yêu cầu.
4. Quy trình thực hiện dừng khai thác, sử dụng công trình
Quy trình này gồm nhiều bước, từ phát hiện nguy cơ, ra quyết định, thông báo, khắc phục đến đưa công trình vào hoạt động trở lại. Mỗi bước đều có yêu cầu cụ thể về thời gian và thủ tục pháp lý.
4.1. Bước 1: Phát hiện nguy cơ hoặc sự cố
Việc phát hiện có thể dựa vào kiểm định định kỳ, báo cáo từ người sử dụng, hoặc kết quả thanh tra đột xuất. Kỹ sư xây dựng cần lập biên bản ghi nhận hiện trạng, kèm ảnh chụp, số liệu đo đạc (nếu có). Ngay sau khi phát hiện nguy cơ, cần tạm thời hạn chế tiếp cận khu vực nguy hiểm.
4.2. Bước 2: Ra quyết định dừng khai thác, sử dụng
Chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định bằng văn bản. Nội dung quyết định bao gồm lý do, phạm vi dừng hoạt động, thời hạn dừng (tạm thời hoặc dài hạn), và các yêu cầu khắc phục. Đối với công trình sử dụng chung (chung cư, tòa nhà văn phòng), quyết định phải được thông báo đến các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình liên quan. Thông báo có thể bằng văn bản niêm yết hoặc gửi trực tiếp.
4.3. Bước 3: Thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng
Đơn vị kiểm định độc lập được thuê để thực hiện các thí nghiệm không phá hủy (siêu âm, súng bật nẩy…) hoặc phá hủy mẫu bê tông, cốt thép. Kết quả kiểm định giúp xác định mức độ hư hỏng, tuổi thọ còn lại, và đề xuất phương án xử lý. Chi phí kiểm định do chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu chịu.
4.4. Bước 4: Khắc phục sự cố, gia cố, cải tạo
Sau khi có kết quả kiểm định, chủ đầu tư tiến hành khắc phục theo phương án đã được phê duyệt. Các công việc có thể bao gồm: sửa chữa phần kết cấu bị hư hỏng, gia cố móng, thay thế vật liệu, nâng cấp hệ thống phòng cháy chữa cháy. Quá trình này cần được giám sát bởi cơ quan chức năng và tư vấn thiết kế.
4.5. Bước 5: Kiểm tra và cho phép tiếp tục sử dụng
Sau khi khắc phục xong, đơn vị kiểm định thực hiện kiểm tra lần cuối. Nếu công trình đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn, chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định hủy bỏ lệnh dừng và cho phép khai thác, sử dụng trở lại. Nếu không đáp ứng, công trình sẽ tiếp tục bị dừng cho đến khi được cải tạo đầy đủ.
5. So sánh quy định mới với Luật Xây dựng 2014
| Nội dung | Luật Xây dựng 2014 (cũ) | Luật Xây dựng 2025 (mới) |
|---|---|---|
| Đối tượng ra quyết định dừng | Chủ đầu tư, chủ sở hữu | Bổ sung cơ quan nhà nước có thẩm quyền |
| Trường hợp dừng | Sự cố, hết tuổi thọ thiết kế | Bổ sung: nguy cơ gây mất an toàn, ảnh hưởng môi trường, cộng đồng |
| Thông báo cho người sử dụng | Không quy định rõ | Yêu cầu thông báo bằng văn bản |
| Khả năng tiếp tục sau dừng | Phải sửa chữa, gia cố | Phải kiểm định, gia cố, cải tạo đảm bảo an toàn, công năng |
Như vậy, Luật mới đã chặt chẽ hơn trong việc bảo vệ an toàn cộng đồng và môi trường. Các kỹ sư xây dựng cần đặc biệt lưu ý các yêu cầu về kiểm định và báo cáo định kỳ để tránh vi phạm.
6. Hậu quả pháp lý khi không tuân thủ quy định dừng khai thác, sử dụng công trình
Việc không ra quyết định dừng sử dụng công trình khi có đủ căn cứ hoặc không thông báo kịp thời có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
- Xử phạt vi phạm hành chính: Mức phạt có thể lên đến 1-2 tỷ đồng đối với tổ chức, 100-500 triệu đồng đối với cá nhân, tùy theo mức độ và hậu quả gây ra.
- Trách nhiệm hình sự: Nếu sự cố gây chết người hoặc thiệt hại nghiêm trọng về tài sản (> 1,5 tỷ đồng), có thể bị xử lý về tội vi phạm quy định xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng theo Bộ luật Hình sự.
- Trách nhiệm dân sự: Chủ đầu tư phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho người bị hại, bao gồm chi phí y tế, sửa chữa tài sản, thu nhập bị mất.
- Đình chỉ hoạt động: Cơ quan quản lý có thể đình chỉ hoạt động của công trình vô thời hạn nếu không khắc phục được sự cố.
Do đó, các kỹ sư xây dựng cần tư vấn cho chủ đầu tư về tầm quan trọng của việc tuân thủ Điều 67, đồng thời lưu trữ đầy đủ hồ sơ kiểm định, quyết định dừng và thông báo để làm căn cứ pháp lý.
7. Ứng dụng thực tiễn: Tình huống cụ thể và bài học cho kỹ sư xây dựng
7.1. Tình huống 1: Phát hiện tòa nhà chung cư có vết nứt kết cấu
Một kỹ sư quản lý vận hành tòa nhà chung cư 15 tầng phát hiện các vết nứt lớn ở cột tầng hầm. Ông lập tức báo cáo cho ban quản lý, đồng thời yêu cầu dừng sử dụng khu vực hầm để xe, sơ tán các phương tiện. Sau đó, đơn vị kiểm định được thuê đến đánh giá. Kết quả cho thấy hệ thống cốt thép bị ăn mòn do thấm nước. Chủ đầu tư đã thực hiện gia cố bằng sợi carbon, vá vết nứt, chống thấm toàn bộ khu vực. Sau 3 tháng, công trình được kiểm tra lại và cho phép hoạt động bình thường.
Bài học: Sự nhanh nhạy của kỹ sư đã giúp ngăn chặn sự cố sập hầm gây thiệt hại lớn. Cần có quy trình báo cáo nội bộ và hợp đồng với đơn vị kiểm định độc lập.
7.2. Tình huống 2: Nhà máy sản xuất hết thời hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư chậm trễ
Một nhà máy sản xuất hóa chất được xây dựng cách đây 30 năm, đã hết tuổi thọ thiết kế 25 năm. Chủ đầu tư không thực hiện kiểm định mà vẫn tiếp tục sản xuất. Cơ quan thanh tra phát hiện qua đợt kiểm tra đột xuất, ra quyết định dừng khai thác công trình ngay lập tức. Toàn bộ dây chuyền sản xuất phải tạm ngừng, chủ đầu tư bị phạt 800 triệu đồng và phải chi gần 20 tỷ đồng để cải tạo, nâng cấp nhà máy.
Bài học: Việc chủ quan, không tuân thủ quy định dẫn đến hậu quả nặng nề hơn nhiều so với việc chủ động kiểm định và sửa chữa trước khi hết hạn.
8. Hướng dẫn kiểm định chất lượng và gia cố công trình sau khi dừng
Quy trình kiểm định chất lượng công trình khi có quyết định dừng sử dụng công trình đòi hỏi chuyên môn cao. Kỹ sư cần nắm các bước sau:
8.1. Đánh giá sơ bộ tại hiện trường
Quan sát trực tiếp các vị trí hư hỏng, đo đạc vết nứt, lún, nghiêng. Ghi nhận hệ thống cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy. Lấy mẫu bê tông, thép để phân tích trong phòng thí nghiệm.
8.2. Thí nghiệm không phá hủy (NDT)
Các phương pháp: siêu âm truyền qua, radar xuyên đất (GPR) để phát hiện vị trí cốt thép, súng bật nẩy đo cường độ bê tông. Kết quả giúp xác định mức độ xuống cấp bên trong mà không làm tổn hại công trình.
8.3. Thí nghiệm phá hủy (nếu cần)
Khoan lõi bê tông để đo cường độ nén, lấy mẫu thép làm thử nghiệm kéo. Các thí nghiệm này cần được thực hiện tại những vị trí đại diện, tránh ảnh hưởng đến kết cấu chính.
8.4. Lập báo cáo kiểm định và phương án khắc phục
Dựa trên kết quả, đơn vị kiểm định đưa ra kết luận về tuổi thọ còn lại, mức độ an toàn và đề xuất phương án gia cố (bọc thép, sợi carbon, tăng cường tiết diện). Phương án cần được tính toán kết cấu chi tiết và được thẩm duyệt bởi cơ quan có chức năng.
8.5. Thi công cải tạo và nghiệm thu
Quá trình gia cố phải tuân thủ đúng thiết kế, có giám sát. Sau khi hoàn thành, tiến hành thí nghiệm kiểm tra lại (ép cọc, thử tải trọng) để xác nhận chất lượng. Lập biên bản nghiệm thu, lưu vào hồ sơ hoàn công.
9. Khuyến nghị cho các kỹ sư xây dựng
Để chủ động trong việc tuân thủ quy định dừng khai thác công trình, kỹ sư xây dựng nên:
- Thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật mới, đặc biệt là Luật Xây dựng 2025 và các thông tư hướng dẫn.
- Xây dựng quy trình nội bộ giám sát tình trạng công trình, bao gồm kiểm tra định kỳ 6 tháng hoặc 1 năm/lần đối với kết cấu chính.
- Đào tạo nhân viên về nhận biết dấu hiệu nguy hiểm và quy trình báo cáo khẩn cấp.
- Hợp tác với các đơn vị kiểm định uy tín, có chứng chỉ hợp quy, để đảm bảo chất lượng kiểm tra.
- Lưu trữ hồ sơ kiểm định, quyết định dừng, thông báo, biên bản họp dân cư (nếu có) để phục vụ thanh tra sau này.
- Trong quá trình thiết kế và thi công công trình mới, tính toán tuổi thọ thực tế dựa trên điều kiện vận hành, khí hậu, môi trường ăn mòn để đưa ra khuyến nghị bảo trì phù hợp.
10. Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Câu 1: Ai có quyền ra quyết định dừng sử dụng công trình theo Luật mới?
Theo Điều 67 Luật Xây dựng 2025, người có thẩm quyền bao gồm: chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng công trình và cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Sở Xây dựng, UBND tỉnh). Trong trường hợp khẩn cấp, cơ quan nhà nước có thể ra quyết định mà không cần sự đồng ý của chủ đầu tư.
Câu 2: Nếu công trình hết thời hạn sử dụng nhưng chưa có biểu hiện hư hỏng, có bắt buộc phải dừng không?
Về mặt pháp lý, công trình hết thời hạn sử dụng là căn cứ để ra quyết định dừng. Tuy nhiên, Luật cho phép tiếp tục khai thác nếu chủ đầu tư thực hiện kiểm định chất lượng và gia cố, cải tạo để đảm bảo an toàn. Nếu không thực hiện các bước này, việc tiếp tục sử dụng là trái quy định và có thể bị xử phạt.
Câu 3: Thời gian dừng khai thác tối đa là bao lâu?
Luật không quy định thời gian dừng tối đa cố định; thời gian phụ thuộc vào mức độ hư hỏng và quy mô khắc phục. Công trình có thể bị dừng tạm thời trong vài tháng (đối với sửa chữa nhỏ) hoặc dài hạn (nếu chủ đầu tư chưa khắc phục xong). Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và cho phép hoạt động trở lại khi công trình đã đảm bảo an toàn.
Câu 4: Trường hợp nào dừng sử dụng công trình là bắt buộc ngay lập tức?
Các trường hợp khẩn cấp bao gồm: phát hiện vết nứt lớn trên kết cấu chịu lực chính, sụt lún bất thường, cháy nổ gây hư hại kết cấu, rò rỉ hóa chất, sập một phần công trình. Khi đó, cần dừng ngay lập tức và sơ tán người dân, không cần chờ quyết định hành chính.
Câu 5: Kỹ sư xây dựng có trách nhiệm gì nếu phát hiện nguy cơ nhưng không báo cáo?
Kỹ sư có trách nhiệm báo cáo ngay cho chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý. Nếu không báo cáo, họ có thể bị xử lý kỷ luật (nếu là nhân viên) hoặc bị phạt hành chính. Trong trường hợp sự cố xảy ra và gây hậu quả, họ có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng.
11. Kết luận
Quy định về dừng sử dụng công trình và dừng khai thác công trình trong Luật Xây dựng 2025 là một công cụ pháp lý quan trọng để bảo vệ an toàn cho con người và tài sản. Đối với các kỹ sư xây dựng, việc hiểu rõ và áp dụng đúng quy trình này không chỉ giúp tránh các rủi ro pháp lý mà còn nâng cao uy tín nghề nghiệp. Hãy luôn chủ động trong công tác giám sát, kiểm định và khắc phục sự cố, góp phần xây dựng một môi trường xây dựng an toàn, bền vững.
Để cập nhật đầy đủ nội dung Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, bạn có thể truy cập file văn bản gốc tại link sau: Luật Xây dựng 2025. (Lưu ý: link trên là ví dụ minh họa, vui lòng thay thế bằng link thực tế nếu có.)
Bài viết này hy vọng cung cấp kiến thức chuyên sâu và thiết thực cho các kỹ sư xây dựng Việt Nam trong việc thực thi pháp luật và quản lý công trình hiệu quả.
