Quản lý, khai thác, sử dụng công trình xây dựng

Mở đầu: Tầm quan trọng của giai đoạn khai thác và sử dụng công trình

Trong vòng đời của một dự án xây dựng, giai đoạn thi công thường nhận được sự chú ý lớn nhất từ công chúng và các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với các kỹ sư xây dựng và nhà quản lý, giai đoạn khai thác công trình và sử dụng công trình mới là giai đoạn kéo dài nhất, quyết định trực tiếp đến hiệu quả kinh tế, an toàn xã hội và tuổi thọ của công trình. Một công trình dù được thiết kế đẹp, thi công tốt nhưng nếu quy trình quản lý vận hành kém thì cũng nhanh chóng xuống cấp, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Để chuẩn hóa và nâng cao hiệu quả của giai đoạn này, Nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật chặt chẽ. Điển hình là Luật xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025, trong đó Điều 66 quy định rõ ràng về trách nhiệm quản lý, khai thác, sử dụng công trình xây dựng. Bài viết chuyên sâu này sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp lý, quy trình kỹ thuật và các giải pháp tối ưu hóa việc khai thác công trình dành cho các kỹ sư và nhà quản lý dự án.

Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về quản lý công trình

Căn cứ vào Điều 66 của Luật xây dựng số 135/2025/QH15, mọi công trình xây dựng sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng đều phải tuân thủ các nguyên tắc quản lý nghiêm ngặt. Mục tiêu tối thượng không chỉ là duy trì hoạt động mà còn phải đảm bảo các yếu tố về an toàn, bền vững và hiệu quả kinh tế – xã hội.

1. Tuân thủ đúng mục đích thiết kế

Một trong những nguyên tắc đầu tiên của việc sử dụng công trình là phải đúng mục đích đã được phê duyệt trong hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng. Việc thay đổi công năng sử dụng (ví dụ: chuyển từ nhà ở sang kho chứa hàng hóa nguy hiểm, hoặc thay đổi kết cấu chịu lực) mà không có sự thẩm định lại của cơ quan chức năng là hành vi vi phạm pháp luật và gây nguy hiểm trực tiếp đến kết cấu công trình.

Kỹ sư quản lý vận hành cần nắm vững hồ sơ hoàn công để đảm bảo mọi hoạt động khai thác công trình nằm trong giới hạn tải trọng và công năng cho phép. Việc lạm dụng công trình vượt quá thiết kế là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến các sự cố sập đổ hoặc nứt vỡ kết cấu.

2. Đảm bảo an toàn và bền vững

An toàn trong giai đoạn sử dụng công trình bao gồm an toàn về kết cấu, an toàn về phòng cháy chữa cháy (PCCC), an toàn về hệ thống điện, nước và an toàn cho người sử dụng. Tính bền vững đòi hỏi công trình phải được bảo trì định kỳ để kéo dài tuổi thọ, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường xung quanh.

Theo quy định, chủ sở hữu hoặc đơn vị được giao quản lý phải chịu trách nhiệm chính trong việc đảm bảo các yếu tố này. Nếu phát hiện dấu hiệu mất an toàn, việc khai thác công trình phải được đình chỉ ngay lập tức để tiến hành kiểm định và sửa chữa.

3. Hiệu quả kinh tế – xã hội và bảo vệ môi trường

Việc khai thác công trình không chỉ dừng lại ở việc giữ cho nó “sống”, mà phải làm sao để nó phát huy tối đa giá trị đầu tư. Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường xá, cầu cống, nhà máy xử lý nước…), hiệu quả kinh tế – xã hội thể hiện qua khả năng phục vụ liên tục, giảm thiểu thời gian chết và chi phí bảo trì.

Đồng thời, quá trình vận hành phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường. Ví dụ, hệ thống xử lý nước thải của tòa nhà phải hoạt động đúng công suất, tiếng ồn và rung động từ các thiết bị máy móc trong quá trình sử dụng công trình phải nằm trong giới hạn cho phép.

Yêu cầu cụ thể đối với quản lý hạ tầng kỹ thuật

Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật, Luật xây dựng 2025 đưa ra 4 yêu cầu cơ bản (khoản 2 Điều 66) mà đơn vị quản lý bắt buộc phải thực hiện. Đây là kim chỉ nam cho hoạt động khai thác công trình hạ tầng.

Vận hành liên tục và ổn định (Điểm a)

Hạ tầng kỹ thuật là mạch máu của đô thị và khu dân cư. Do đó, yêu cầu đầu tiên là sự liên tục và ổn định. Việc gián đoạn cung cấp điện, nước, hoặc tắc nghẽn giao thông do quản lý kém sẽ gây thiệt hại lớn cho xã hội.

Để đáp ứng yêu cầu này trong quá trình khai thác công trình, đơn vị quản lý cần:

• Xây dựng quy trình vận hành tiêu chuẩn (SOP) chi tiết cho từng hạng mục thiết bị.
• Thiết lập hệ thống giám sát 24/7 để phát hiện sự cố tức thời.
• Có phương án dự phòng (backup) cho các hệ thống quan trọng như máy phát điện, bể chứa nước dự phòng.
• Đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ giữa các hệ thống con (ví dụ: hệ thống bơm phải đồng bộ với hệ thống xử lý nước).

Chất lượng dịch vụ hạ tầng (Điểm b)

Hoạt động cung cấp dịch vụ trong quá trình sử dụng công trình hạ tầng phải đáp ứng các tiêu chí, tiêu chuẩn chất lượng đã cam kết với cơ quan nhà nước và người dân. Chất lượng ở đây được đo lường bằng các thông số kỹ thuật cụ thể:

• Đối với cấp nước: Áp lực nước ổn định, chất lượng nước đạt chuẩn QCVN về nước sinh hoạt.
• Đối với giao thông: Mặt đường phẳng, không ổ gà, hệ thống chiếu sáng và biển báo đầy đủ.
• Đối với thoát nước: Không ngập úng khi có mưa lớn, nước thải được xử lý trước khi xả ra môi trường.

Việc đáp ứng nhu cầu của tổ chức, cá nhân và cộng đồng là thước đo quan trọng nhất cho hiệu quả khai thác công trình. Nếu người dân thường xuyên khiếu nại về chất lượng dịch vụ, đơn vị quản lý cần xem xét lại quy trình vận hành.

Chia sẻ và kết nối dữ liệu (Điểm c)

Đây là một điểm mới và rất tiến bộ trong Luật xây dựng 2025, phản ánh xu hướng chuyển đổi số trong ngành xây dựng. Việc khai thác công trình hiện đại không thể tách rời khỏi dữ liệu số.

Các yêu cầu về dữ liệu bao gồm:

• Dữ liệu hiện trạng: Bản vẽ hoàn công số hóa, hồ sơ bảo trì, lịch sử sửa chữa.
• Dữ liệu vận hành: Các chỉ số tiêu thụ năng lượng, lưu lượng nước, tình trạng thiết bị theo thời gian thực.
• Kết nối liên thông: Dữ liệu hạ tầng kỹ thuật phải được chia sẻ với cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, UBND…) để phục vụ quản lý tổng hợp đô thị.

Việc kết nối dữ liệu giúp cơ quan nhà nước có cái nhìn tổng quan về “sức khỏe” của hạ tầng đô thị, từ đó đưa ra các quy hoạch điều chỉnh kịp thời. Đối với doanh nghiệp, việc này giúp tối ưu hóa chi phí sử dụng công trình thông qua phân tích dữ liệu lớn (Big Data).

An ninh và an toàn công trình (Điểm d)

Trong bối cảnh an ninh phức tạp, việc bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật khỏi các hành vi xâm phạm, phá hoại là cực kỳ quan trọng. Quy định yêu cầu phải có phương án bảo vệ cụ thể trong quá trình khai thác công trình.

Các biện pháp thường thấy bao gồm:

• Lắp đặt hệ thống camera giám sát (CCTV) tại các điểm trọng yếu.
• Bố trí nhân viên bảo vệ tuần tra định kỳ.
• Xây dựng hàng rào, biển báo cấm xâm phạm đối với các công trình ngầm hoặc trạm biến áp.
• Phối hợp với cơ quan công an để ngăn chặn, xử lý các hành vi đào trộm cáp, phá hoại đường ống nước.

Quy trình quản lý vận hành thực tế cho kỹ sư xây dựng

Để hiện thực hóa các quy định của Luật, các kỹ sư xây dựng và nhà quản lý cần xây dựng một quy trình khai thác công trình bài bản. Dưới đây là các bước cơ bản trong quy trình quản lý vận hành chuyên nghiệp.

1. Tiếp nhận và bàn giao công trình

Trước khi bước vào giai đoạn sử dụng công trình chính thức, phải có biên bản nghiệm thu và bàn giao đưa vào sử dụng. Hồ sơ bàn giao phải bao gồm đầy đủ:

• Hồ sơ hoàn công (As-built drawings).
• Hướng dẫn sử dụng các thiết bị (Manuals).
• Danh mục các bảo hành còn hiệu lực.
• Các kết quả kiểm định an toàn (nếu có).

Kỹ sư quản lý cần rà soát kỹ hồ sơ này để làm cơ sở pháp lý và kỹ thuật cho các hoạt động bảo trì sau này.

2. Lập kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng

Bảo trì là hoạt động cốt lõi của việc khai thác công trình. Kế hoạch bảo trì cần được chia làm hai loại:

• Bảo trì định kỳ (Preventive Maintenance): Thực hiện theo lịch trình cố định (hàng tuần, hàng tháng, hàng năm) bất kể thiết bị có hỏng hay không. Ví dụ: bôi trơn động cơ, vệ sinh bể nước, kiểm tra hệ thống PCCC.
• Bảo trì khắc phục (Corrective Maintenance): Thực hiện khi có sự cố xảy ra. Mục tiêu là khôi phục hoạt động nhanh nhất có thể.

Một kế hoạch khai thác công trình tốt sẽ ưu tiên bảo trì phòng ngừa để giảm thiểu chi phí sửa chữa lớn đột xuất.

3. Kiểm định và đánh giá định kỳ

Đối với các công trình có quy mô lớn hoặc đã qua thời gian sử dụng công trình dài (trên 10-20 năm), cần tổ chức kiểm định định kỳ. Việc này nhằm đánh giá lại khả năng chịu lực, mức độ xuống cấp của vật liệu và đề xuất các giải pháp gia cường.

Đặc biệt, sau các sự kiện thiên tai như bão, lũ, động đất, việc kiểm tra đột xuất là bắt buộc để đảm bảo an toàn trước khi tiếp tục khai thác công trình.

Ứng dụng công nghệ trong khai thác và sử dụng công trình

Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã tác động mạnh mẽ đến ngành xây dựng, đặc biệt là trong giai đoạn khai thác công trình. Việc áp dụng công nghệ giúp chuyển đổi từ mô hình quản lý thủ công sang quản lý thông minh.

Mô hình BIM trong quản lý vận hành (BIM-FM)

Mô hình thông tin công trình (BIM) không chỉ hữu ích trong thiết kế và thi công mà còn là công cụ đắc lực cho việc sử dụng công trình. Với BIM-FM (Facility Management), kỹ sư có thể:

• Truy xuất nhanh thông tin của bất kỳ cấu kiện nào (nhà sản xuất, ngày lắp đặt, hạn bảo hành) chỉ bằng một cú click chuột trên mô hình 3D.
• Mô phỏng các kịch bản sửa chữa trước khi thực hiện thực tế.
• Quản lý không gian và tài sản hiệu quả hơn.

Internet vạn vật (IoT) và cảm biến thông minh

Việc lắp đặt các cảm biến IoT trên công trình cho phép thu thập dữ liệu thời gian thực về nhiệt độ, độ ẩm, rung động, ứng suất kết cấu. Dữ liệu này giúp dự báo trước các hư hỏng (Predictive Maintenance), giúp việc khai thác công trình trở nên chủ động hơn.

Ví dụ: Cảm biến rung động trên cầu có thể cảnh báo sớm về tình trạng mỏi kim loại trước khi xuất hiện vết nứt nhìn thấy được bằng mắt thường.

So sánh giữa giai đoạn Xây dựng và giai đoạn Khai thác

Để hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc khai thác công trình, chúng ta cùng xem bảng so sánh dưới đây giữa hai giai đoạn chính trong vòng đời dự án:

Tiêu chí	Giai đoạn Xây dựng (Construction)	Giai đoạn Khai thác & Sử dụng (Operation)
Thời gian	Ngắn hạn (1-5 năm tùy dự án)	Dài hạn (20-50 năm hoặc hơn)
Mục tiêu chính	Hoàn thiện khối lượng, đúng tiến độ, ngân sách	Duy trì công năng, an toàn, hiệu quả kinh tế
Rủi ro	Tai nạn lao động, chậm tiến độ, phát sinh khối lượng	Hư hỏng thiết bị, xuống cấp kết cấu, sự cố vận hành
Chi phí	Chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX)	Chi phí vận hành, bảo trì (OPEX) – thường lớn hơn CAPEX
Công nghệ áp dụng	Máy móc thi công, BIM thiết kế	Hệ thống BMS, IoT, BIM quản lý, AI

Bảng so sánh trên cho thấy chi phí và thời gian của giai đoạn khai thác công trình thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong vòng đời dự án. Do đó, đầu tư cho quản lý vận hành tốt ngay từ đầu sẽ tiết kiệm chi phí rất lớn về sau.

Các thách thức và giải pháp trong quản lý công trình tại Việt Nam

Mặc dù Luật xây dựng đã có những quy định chặt chẽ, nhưng thực tế việc sử dụng công trình tại Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

Thách thức 1: Thiếu hồ sơ quản lý

Nhiều công trình sau khi bàn giao bị thất lạc hồ sơ hoàn công, khiến việc khai thác công trình và sửa chữa sau này gặp khó khăn lớn do không nắm rõ hệ thống ngầm hoặc kết cấu bên trong.

Giải pháp: Số hóa toàn bộ hồ sơ ngay từ giai đoạn nghiệm thu. Lưu trữ đám mây và áp dụng công nghệ BIM để quản lý dữ liệu xuyên suốt.

Thách thức 2: Ngân sách bảo trì hạn chế

Nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm đến chi phí xây dựng mà cắt giảm ngân sách cho bảo trì. Điều này dẫn đến tình trạng “đẻ con không nuôi”, công trình nhanh xuống cấp.

Giải pháp: Lập quỹ bảo trì riêng biệt ngay từ khi dự án bắt đầu. Tuân thủ nghiêm ngặt quy định về trích lập quỹ bảo trì theo Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

Thách thức 3: Nhân sự vận hành thiếu chuyên môn

Việc khai thác công trình hiện đại đòi hỏi kỹ sư có kiến thức tổng hợp về xây dựng, cơ điện và công nghệ thông tin. Tuy nhiên, nguồn nhân lực này tại Việt Nam còn thiếu.

Giải pháp: Tăng cường đào tạo chuyên sâu về quản lý vận hành (Facility Management). Thuê các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp thay vì tự quản lý manh mún.

Kết luận

Quản lý, khai thác công trình và sử dụng công trình là một nhiệm vụ chiến lược, đòi hỏi sự kết hợp hài hòa giữa tuân thủ pháp luật, áp dụng kỹ thuật tiên tiến và tư duy quản lý hiện đại. Việc thực hiện đúng Điều 66 Luật xây dựng số 135/2025/QH15 không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là chìa khóa để đảm bảo an toàn cho cộng đồng và tối ưu hóa giá trị đầu tư.

Đối với các kỹ sư xây dựng, việc nắm vững các quy định này và không ngừng cập nhật công nghệ quản lý mới sẽ là lợi thế cạnh tranh lớn trong sự nghiệp. Hãy coi công trình như một “cơ thể sống” cần được chăm sóc, nuôi dưỡng liên tục để phát huy hết công năng phục vụ xã hội.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Ai chịu trách nhiệm chính trong việc quản lý và khai thác công trình xây dựng?

Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu công trình hoặc tổ chức, cá nhân được chủ sở hữu ủy quyền quản lý, vận hành sẽ chịu trách nhiệm chính. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật do Nhà nước đầu tư, đơn vị được giao quản lý sẽ chịu trách nhiệm thực hiện việc khai thác công trình theo hợp đồng hoặc quyết định giao nhiệm vụ.

2. Tần suất kiểm định an toàn cho công trình xây dựng là bao lâu?

Tần suất kiểm định phụ thuộc vào loại công trình và quy định cụ thể của từng địa phương cũng như tính chất kỹ thuật. Tuy nhiên, thông thường các công trình quan trọng quốc gia hoặc công trình có nguy cơ mất an toàn cao cần được kiểm định định kỳ hàng năm. Các công trình dân dụng thông thường có thể kiểm định khi có dấu hiệu hư hỏng hoặc sau mỗi 10-15 năm sử dụng công trình.

3. Việc thay đổi công năng sử dụng công trình có cần xin phép lại không?

Có. Mọi việc thay đổi công năng sử dụng, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc làm tăng tải trọng tác động lên công trình đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định lại thiết kế và cấp phép. Việc tự ý thay đổi là vi phạm pháp luật về sử dụng công trình và có thể bị xử phạt nặng.

4. Quỹ bảo trì công trình được sử dụng cho những hạng mục nào?

Quỹ bảo trì chỉ được sử dụng cho việc bảo trì phần sở hữu chung của công trình (đối với nhà chung cư) hoặc toàn bộ công trình (đối với công trình đơn sở hữu). Các hạng mục bao gồm: sửa chữa kết cấu, hệ thống điện, nước, PCCC, thang máy, và các thiết bị kỹ thuật khác phục vụ việc khai thác công trình bình thường. Không được dùng quỹ này cho việc cải tạo nâng cấp làm tăng giá trị công trình.

5. Làm thế nào để đảm bảo an ninh cho công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm?

Để đảm bảo an ninh, cần kết hợp giữa giải pháp kỹ thuật và con người. Cụ thể: Lắp đặt hệ thống cảm biến rò rỉ, camera giám sát tại các miệng hố ga, trạm bơm; thiết lập hành lang bảo vệ an toàn công trình; và phối hợp chặt chẽ với cơ quan công an để tuần tra, ngăn chặn các hành vi đào bới trái phép làm ảnh hưởng đến quá trình khai thác công trình.